Algo en Común El diario de Rosario
Con 17 votos a favor y 8 en contra, el Concejo Municipal aprobó una modificación clave al Plan Especial del Barrio Pichincha. La nueva normativa permite levantar edificios de hasta 30 metros en un sector sensible, generando críticas por su impacto urbano. Expediente 275138 de la Intendencia, aprobado por mayoría reglamentaria, con el voto negativo de los concejales María Fernanda Gigliani, Norma López, Mariano Romero, Juan Monteverde, Caren Tepp, Jésica Pellegrini, Julián Ferrero y Leonardo Caruana.
En una sesión marcada por el debate sobre el futuro del patrimonio y la densificación urbana, el Concejo Municipal de Rosario aprobó, por mayoría reglamentaria, una modificación sustancial del Plan Especial “Barrio Pichincha”, incorporada mediante el Expediente N.º 275138 remitido por el Ejecutivo.
La normativa aprobada introduce nuevas condiciones edilicias para los llamados «Corredores Urbanos», particularmente sobre avenida Francia, en el tramo comprendido entre el Hospital Provincial del Centenario y las vías férreas cercanas al parque Scalabrini Ortiz. En ese corredor, se fija una altura máxima de 30,5 metros, lo que equivale a planta baja más 10 pisos.
El proyecto recibió el voto afirmativo de la mayoría oficialista, pero fue rechazado por los bloques Ciudad Futura, Iniciativa Popular, Justicia Social y Frente Amplio por la Soberanía, que cuestionaron los criterios de planificación aplicados.
“Se trata de un cambio que favorece el negocio inmobiliario y pone en jaque la identidad barrial”, sostuvo la concejala María Fernanda Gigliani, una de las voces críticas.
Desde el oficialismo, en cambio, se defendió la medida señalando que busca ordenar el crecimiento urbano en sectores con alta demanda habitacional, y que se establecen condiciones técnicas claras, requisitos de compensación económica y restricciones en el centro de manzana.
Lo que cambia: alturas, usos y normas técnicas
Entre las principales modificaciones aprobadas se destacan:
- Altura máxima exceptiva: hasta 30,5 metros (PB + 10 niveles) previa autorización y pago de una contribución por mayor aprovechamiento.
- Altura de fondo de parcela (bloques interiores): limitada a 14,5 metros (PB + 4 niveles).
- Centro de manzana: solo se permitirá hasta 6 metros de altura para preservar ventilación y luz natural.
- Usos del suelo y retiros edilicios: definidos para promover plantas bajas activas y uso mixto.
- Reforma de edificios existentes: se flexibiliza para reformas y ampliaciones sin alterar estructuras originales.
- Contribuciones económicas: se establecen aportes por excepciones que serán canalizados a través de fondos específicos.
Cabe recordar que el Plan Especial del Barrio Pichincha, vigente desde 2006, fue concebido como una herramienta para equilibrar preservación patrimonial, renovación urbana y control del crecimiento edilicio. Sin embargo, en los últimos años, la presión inmobiliaria y la reconversión del barrio como polo gastronómico y residencial han llevado a nuevas tensiones normativas.
Con esta modificación, el Ejecutivo busca responder a las dinámicas actuales, aunque la oposición advierte sobre el riesgo de desnaturalizar el tejido urbano de una zona con alto valor histórico y social.
O R D E N A N Z A
Artículo 1°. Sustitúyase el primer párrafo del Artículo 5° «Áreas» y el Inciso 5.1. «Área General» perteneciente al Capítulo III «Sectorización», de la Ordenanza N° 8125 Plan Especial «Barrio Pichincha» por el siguiente texto:
«Artículo 5°: Áreas.
En el marco del Plan Especial «Barrio Pichincha» se identifican los siguientes sectores: Área General, Corredores Urbanos y Áreas Particulares para las cuales se fijan condiciones urbanísticas especiales:
Áreas de Protección Histórica (APH1, 2, 3 y 4).
Áreas de Reserva (AR 1,2 y 3).
Frentes de Renovación Urbana (FRU 1 y 2).
La delimitación de las Áreas se incluye en el Anexo II, Plano N° 1.
Los indicadores urbanísticos para el Área General, los Corredores Urbanos y para las distintas Áreas Particulares se establecen en los Capítulos IV y V de la presente norma.
5.1. Área General y Corredores Urbanos.
5.1.1. Área General.
Se define como Área General al sector urbano delimitado como ámbito de aplicación de este Plan Especial, excluyendo los Corredores Urbanos, las Áreas Particulares y los inmuebles frentistas a Bv. Oroño, que son objeto de una normativa particularizada aprobada por Ordenanza N° 7910.
5.1.2. Corredores Urbanos.
Los Corredores Urbanos se refieren a aquellos frentes edilicios ubicados a ambos lados de una vía de comunicación y que se distinguen del resto del tejido por particulares condiciones que presentan en el uso de las plantas bajas de las edificaciones, en el tipo de construcciones existentes, en la dinámica de transformación registrada o en el espacio público que configuran. Corredor Urbano B -CUB- Avenida Francia: corresponde a las parcelas frentistas ubicadas sobre la Línea Municipal Este y Oeste de Avenida Francia, entre las calles Urquiza y Brown, así como a los gráficos 1, 12, 13 S/D 1, 14 S/D 2, 14 S/D 3, 15 S/D 1 y 16 de la Manzana N° 30 y la totalidad de los gráficos de la Manzana N° 21, todos pertenecientes a la Sección Catastral 8va.
Se excluyen las parcelas pertenecientes al AR 1 – “Articulación Av. Del Valle – Av. Francia»; al AR 2 – APH «Entorno Antigua Cervecería Schau»y al AR 3 – APH «Articulación Av. Francia – Hospital Provincial del Centenario.»
Artículo 2°. Modifiqúese el punto AR 1 «Articulación Av. Del Valle – Av. Francia» del Inciso 5.2.2. «Áreas de Reserva», del Artículo 5° «Áreas», perteneciente al Capítulo III «Sectorización», de la Ordenanza N° 8125 Plan Especial «Barrio Pichincha» por el siguiente texto:
«AR 1 – «Articulación Av. del Valle – Av. Francia. Sector conformado por los Gráficos 6 S/D 1, 6 S/D2, 7, 8 S/D 1, 8 S/D 3, 8 S/D 6, 9 y 11 de la Manzana Nº 30, los Gráficos 1 S/D 1, 1 S/D 2, 1 S/D 3, 12, 13 y 14 de la Manzana N° 43 y el Gráfico 31 de la Manzana N° 57, todos de la Sección Catastral 8va. La nómina de los inmuebles que integran esta área AR 1 identificados por su nomenclatura catastral, se incluye en el inciso 5.3. Planilla N° 5”.
Artículo 3°. Sustitúyase la Planilla N° 5 del Inciso 5.3. «Planillas» del Artículo 5° «Areas», perteneciente al Capítulo III «Sectorización», de la Ordenanza N° 8125 Plan Especial «Barrio Pichincha», por la siguiente planilla:
Planilla 5 – inc.5.2.2 INMUEBLES PERTENECIENTES AL ÁREA DE RESERVA (AR) 1
«Articulación Av. Del Valle – Av. Francia”
SECCIÓN MANZANA GRÁFICOS
8 30 06 SD 1, 06 SD 2, 047, 08 SD 1, 08 SD 3,08 SD6; 11
8 43 01 SD 1, 01 SD 2, 01 SD 3, 12, 13, 14
8 57 31
Artículo 4°. Sustitúyase el título del Capítulo IV «Indicadores Urbanísticos para el Área General» perteneciente a la Ordenanza N° 8125 Plan Especial «Barrio Pichincha», por el siguiente texto:
“Capítulo IV «Indicadores Urbanísticos para el Área General y Corredores Urbanos».»
Artículo 5°. Incorpórese el Artículo 6° Bis «Condiciones edilicias, retiros y usos del suelo para los Corredores Urbanos» al Capítulo IV «Indicadores Urbanísticos para el Área General y Corredores Urbanos» perteneciente a la Ordenanza N° 8125 Plan Especial «Barrio Pichincha», por el siguiente texto:
«Artículo 6° Bis: Condiciones edilicias, retiros y usos del suelo para los Corredores Urbanos
a) Altura mínima: para la totalidad de los inmuebles rige una altura mínima de cuatro (4) metros.
b) Alturas máximas:
b.l. La altura máxima será la correspondiente a la del área de tejido circundante. Exceptivamente, previa autorización de la repartición municipal correspondiente y a solicitud expresa del interesado, podrá alcanzarse una altura máxima de treinta con cincuenta (30,50) metros, equivalente a Planta Baja y diez niveles (PB+10). En estos casos el propietario deberá ingresar como requisito de la autorización la contribución por aprovechamiento exceptivo en altura descripta en el inciso «j» del presente artículo.
b.2. La autorización para alcanzar la altura exceptiva regirá hasta una profundidad de veinticinco (25) metros a partir de la Línea Municipal correspondiente.
b.3. Para los bloques interiores en una misma parcela se establece una altura máxima de catorce con cincuenta (14,50) metros, equivalente a Planta Baja y cuatro niveles (PB+4).
b.4. Altura de Planta Baja: para los locales frentistas que se desarrollen en Planta Baja se establece una altura mínima de tres (3) metros tomados desde el nivel de vereda, con excepción de la vivienda individual. Para locales frentistas se considerará una profundidad mínima de tres (3) metros y una superficie mínima de dieciséis (16) metros cuadrados. A fin de promover plantas bajas de mayor altura, el incremento que se materialice entre los 3 metros exigidos y hasta un
máximo de 4 metros, no computará en el cálculo de altura máxima del edificio. Este incremento de altura no habilita la construcción de entrepisos.
c) Altura en Centro de Manzana: para cualquier edificación en Centro de Manzana, en la totalidad de los inmuebles ubicados en los Corredores Urbanos rige una altura máxima de seis (6) metros,
independientemente del uso a localizar.
d) Ajuste de Altura Máxima: en los casos en los que la incorporación de terrazas verdes y/o de aislaciones para el cumplimiento del valor máximo admisible de transmitancia térmica exigido, y/o de nuevos materiales producto de innovaciones tecnológicas requiera incrementar los espesores de pisos o techos, dicho incremento no se computará en el cálculo de altura máxima del edificio. En cualquiera de los casos antes citados, ello deberá informarse ante la autoridad competente al momento de expedirse el Permiso de Edificación, y será inspeccionado durante el proceso de obra y al momento de expedir el Final de Obra.
e) Salientes: sólo se permitirán salientes y balcones a partir de los cuatro (4) metros de nivel de vereda.
f) Ochavas: sus dimensiones serán las establecidas en el Reglamento de Edificación. Tendrán cielorrasos planos y la altura mínima será de cuatro (4) metros medidos a partir del nivel de vereda.
g) índice edilicio y Factor de Ocupación de Suelo (FOS): no se aplica índice edilicio.
No se aplicará FOS, independientemente del uso, en todas las parcelas, incluidas las internas, cuya superficie sea igual o menor a doscientos (200) metros cuadrados. En parcelas mayores a doscientos (200) metros cuadrados se aplicará FOS 0,70. Si la resultante del cálculo fuera menor a doscientos (200) metros cuadrados, se adoptará esta superficie como máxima ocupación de suelo admitida. No se aplicará FOS en Planta Baja en la construcción de cocheras, comercios y otros usos que no requieran iluminación y ventilación natural, y en Planta Alta cuando se trate de las mismas unidades funcionales o que desarrollen una misma actividad con la Planta Baja.
h) Reforma y/o ampliación de edificios existentes:
h.l. En ampliaciones, la edificación a incorporar debe respetar los indicadores detallados en el presente artículo.
h.2. Las construcciones existentes con Permiso o Registro de Edificación que presenten proyectos de reforma y/o ampliación dentro del volumen original (entrepisos) podrán preservar la condición
constructiva aprobada de acuerdo a los referidos Permisos o Registros.
h.3. En viviendas individuales existentes ubicadas en Centro de Manzana se autorizará la construcción de una planta alta (sin modificar la altura de la planta baja existente), no pudiendo superar los ocho (8) metros de altura total.
i) Bloque frentista: se entiende por Bloque Frentista a todo volumen edilicio que se desarrolle desde la Línea Municipal hasta una profundidad máxima de veinticinco (25) metros, tanto si la edificación se consolida entre medianeras o se resuelve de modo semi-exento. El volumen edificado podrá incluir espacios destinados a ventilación e iluminación de locales (patios reglamentarios) sin que se modifique la condición de bloque frentista. Cuando a dicho patio se proyecte ventilar e iluminar al menos un local de primera categoría de distintas unidades locativas se exigirá una distancia no menor a nueve (9) metros entre los parapetos que resulten enfrentados, independientemente de la dimensión resultante del cálculo de patio sólo si ésta fuera menor a nueve (9) metros. Toda edificación que se desarrolle por fuera de este bloque será considerada bloque interior a los efectos de la asignación de indicadores.
Distancia entre Bloques Edificados: si la edificación que se desarrolla en el interior de la parcela por fuera del bloque frentista es destinada a usos residenciales, todo espacio libre destinado a la iluminación y ventilación, cualquiera sea su posición respecto a la parcela, deberá cumplir una separación mínima de nueve (9) metros entre las fachadas internas de las edificaciones o la medida mínima que surja del cálculo de patio, en caso de ser ésta superior a nueve (9) metros. Se exime de esta condición a las viviendas unifamiliares para los que rige lo establecido en el Reglamento de Edificación.
j) Contribución por aprovechamiento exceptivo en altura:
j.l. En los casos de excepción previstos por el inciso b.2 del presente artículo, la contribución por aprovechamiento exceptivo en altura se calculará a partir del cumplimiento de la altura máxima, catorce con cincuenta metros (14,5 m). Se considerará para el cálculo la superficie completa de todo local cuya losa superior supere dicha altura.
j.2. La contribución será liquidada a razón de un 10% del precio base por metro cuadrado y en un todo conforme a lo establecido en la Ordenanza N° 10.016, sus modificatorias o la que en el futuro la reemplace, computándose a tal efecto el 100% de la superficie cubierta y el 50% de la superficie semi-cubierta.
j.3. Los ingresos generados bajo este concepto deberán ingresarse a la partida destinada a tal efecto.
k) División del suelo: aplica lo determinado en el Artículo 6.3 División del Suelo de la presente ordenanza.
l) Usos: aplica lo determinado en el Artículo 6.4. Usos Admitidos y 6.5. Usos no admitidos de la presente ordenanza.
Artículo 6°.- Sustitúyase el Anexo II – Plano Nº 1 del Artículo 15° «Anexos», perteneciente a la Ordenanza Nº 8125, el que deberá ser reemplazado por el siguiente:
Anexo II – Plano N° 1.
