Algo en Común El diario de Rosario
Expediente 277771 de Intendencia. Aprobado por unanimidad, con las abstenciones de los concejales María Fernanda Gigliani, Leonardo Caruana, Mariano Romero, Norma López, María José Poncino, Pablo Basso, Juan Monteverde, Antonio Salinas, Agustina Gareis y Julián Ferrero.
Por unanimidad, aunque con amplias abstenciones, se aprobó una ordenanza del Ejecutivo que redefine alturas, ocupación del suelo y usos permitidos en el Área de Protección Ecológica y Ambiental APEA 3, en el tramo comprendido entre Eudoro Carrasco y Carlos Colombres.
El Concejo Municipal avanzó en la modificación de las normas urbanísticas del Paseo Ribereño, al aprobar el Expediente 277771, remitido por el Departamento Ejecutivo, que introduce cambios sustanciales en los indicadores edilicios del Área de Protección Ecológica y Ambiental (APEA 3). La iniciativa fue sancionada por unanimidad, aunque con las abstenciones de los bloques Ciudad Futura, Iniciativa Popular, Peronista, Comunidad y Frente Amplio por la Soberanía.
De este modo, la nueva ordenanza redefine el marco normativo para las manzanas delimitadas por las avenidas Eudoro Carrasco y Carlos Colombres, entre David Peña al norte y Gurruchaga al sur. En primer lugar, se estableció una altura mínima de 4 metros, con excepción de las viviendas individuales, que podrán tener un mínimo de 3 metros. En tanto, la altura máxima general será de 7 metros, equivalente a planta baja y un piso (PB+1).
No obstante, de manera excepcional, y previa autorización municipal, las edificaciones podrán alcanzar hasta 11,50 metros, es decir, planta baja y tres niveles (PB+3). En esos casos, se aplicará la contribución por aprovechamiento exceptivo de altura, salvo para viviendas individuales o desarrollos de hasta dos unidades habitacionales. Así, el esquema combina límites constructivos con mecanismos de compensación económica.
Asimismo, la ordenanza incorpora precisiones sobre el Factor de Ocupación del Suelo (FOS) y el Factor de Impermeabilización del Suelo (FIS). Para parcelas de hasta 200 metros cuadrados, no se aplicarán estos indicadores, mientras que para superficies mayores se fijan topes de 0,40 para el FOS y 0,60 para el FIS, con criterios diferenciados para subsuelos. En paralelo, se regulan retiros, servidumbres de jardín, salientes, balcones y distancias entre bloques edificados.
Otro punto relevante es la preservación ambiental, ya que se exige la presentación de relevamientos planialtimétricos y del arbolado existente en parcelas de mayor superficie. Además, los proyectos de más de 5.000 m² deberán encuadrarse en un Plan de Detalle, que será remitido al Concejo para su aprobación, reforzando el control legislativo sobre los grandes desarrollos.
Durante el debate en el recinto, expusieron distintas miradas sobre el alcance de la norma. Fabrizio Fiatti (Unidos por Rosario) defendió la iniciativa del Ejecutivo, mientras que María Fernanda Gigliani (Iniciativa Popular) y Juan Monteverde (Ciudad Futura) fundamentaron las abstenciones de sus bloques, señalando reparos en torno al modelo de desarrollo urbano y su impacto ambiental y social.
Con la sanción de esta ordenanza, el Concejo avanzó en la actualización del Reordenamiento Urbanístico del Cordón Perimetral de Rosario, introduciendo nuevas reglas para una zona sensible de la ciudad, donde el equilibrio entre desarrollo inmobiliario y protección ecológica continúa siendo eje de debate político y parlamentario.
O R D E N A N Z A
MODIFICATORIA CORDÓN PERIMETRAL DE LA CIUDAD DE ROSARIO
«APEA 3 Paseo Ribereño»
Artículo 1°.- Modifíquese el Artículo 69° «Indicadores Urbanísticos para el Área de Protección Ecológica y Ambiental – APEA – 3 Paseo Ribereño», perteneciente al Capítulo X «Indicadores Urbanísticos para las Áreas Particulares», de la Ordenanza Nº 9.068 «Reordenamiento Urbanístico del Cordón Perimetral de la Ciudad de Rosario», el cual quedará redactado de la siguiente manera: «Artículo 69°: Indicadores Urbanísticos para el Área de Protección Ecológica y Ambiental – APEA- 3 Paseo Ribereño»
a) Altura mínima.
Se establece una altura mínima de cuatro (4) metros, a excepción de la vivienda individual para la cual rige una altura mínima de tres (3) metros.
b) Alturas máximas.
b.1. Para todas las parcelas se establece una altura máxima de siete (7) metros, equivalente a planta baja y un nivel (PB+1).
b.2. Exceptivamente previa autorización de la repartición municipal correspondiente y a solicitud expresa del interesado, las edificaciones podrán alcanzar una altura máxima de once con cincuenta (11,50) metros, equivalente a planta baja y tres niveles (PB+3).
b.3. En los casos indicados en el b.2., el propietario deberá ingresar como requisito para la autorización la contribución por aprovechamiento exceptivo de altura descripta en el punto «n» del presente artículo. Se exceptúa de esta condición a la vivienda individual y/o hasta dos (2) unidades de vivienda.
b.4. Altura de Planta Baja: para los locales que se desarrollen en Planta Baja se establece una altura mínima de tres (3) metros medidos desde el perfil del suelo existente, con excepción de la vivienda individual.
A fin de promover plantas bajas de mayor altura, el incremento que se materialice entre los 3 (tres) metros exigidos y hasta un máximo de 4 (cuatro) metros, no computará en el cálculo de altura máxima del edificio. Este incremento de altura no habilita la construcción de entrepisos.
c) Altura en centro de manzana.
Para cualquier edificación en centro de manzana rige una altura máxima de seis (6) metros, independientemente del uso a localizar.
d) Ajuste de altura máxima.
En los casos que por la incorporación de terrazas verdes, y/o de aislaciones para el cumplimiento del valor máximo admisible de transmitancia térmica exigido, y/o por la incorporación de nuevos materiales producto de innovaciones tecnológicas, sea necesario incrementar los espesores de pisos o techos, dicho incremento de altura no se computará en el cálculo de altura máxima del edificio. En cualquiera de los casos antes citados, ello deberá informarse ante la autoridad competente al momento de expedirse el Permiso de Edificación, y asimismo deberá ser inspeccionado durante el proceso de obra y al momento de expedir el Final de Obra a los fines de corroborar su debido cumplimiento.
e) Salientes y balcones
e.1. Se permitirán salientes y balcones a una altura mínima de tres (3) metros medidos desde el nivel de vereda.
e.2. Las salientes y balcones proyectadas sobre servidumbre de jardín podrán sobresalir hasta un metro con cincuenta (1,50) de la Línea de Edificación.
f) Condiciones de ocupación del suelo.
f.1. Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S.).
f.1.1. No se aplicará FOS, independientemente del uso, en todas las parcelas, incluidas las internas, cuya superficie sea igual o menor a doscientos (200) metros cuadrados.
f.1.2. En parcelas mayores a doscientos (200) metros cuadrados se aplicará FOS máximo 0,40. Si la resultante del cálculo fuera menor a doscientos (200) metros cuadrados, se adoptará esta superficie como la máxima ocupación de suelo admitida,
f.1.3. En subsuelos se aplicará un FOS máximo de 0,60. A los fines de la aplicación de esta norma se considerará «subsuelo» a toda superficie enterrada o que cuente con 2/3 de su altura total bajo el perfil del suelo existente, el cual será determinado según el procedimiento descripto en el punto «I» del presente artículo.
f.2. Factor de Impermeabilización del Suelo (F.I.S.).
f.2.1. No se aplicará FIS, independientemente del uso, en todas las parcelas, incluidas las internas, cuya superficie sea igual o menor a doscientos (200) metros cuadrados.
f.2.2. En parcelas mayores a doscientos (200) metros cuadrados se aplicará un FIS máximo de 0,60. Si la resultante del cálculo fuera menor a doscientos (200) metros cuadrados, se adoptará esta superficie como la máxima que se permite impermeabilizar el terreno.
g) Reformas y ampliaciones de edificaciones existentes.
g.1. En ampliaciones, la edificación a incorporar deberá respetar los indicadores urbanísticos establecidos en el presente artículo.
g.2. Las construcciones existentes con permiso o registro de edificación que presenten proyectos de reforma y/o ampliación dentro del volumen original podrán preservar la condición constructiva aprobada. Esta condición constructiva «aprobada» refiere a la aprobación del trámite administrativo que oportunamente le correspondiera al inmueble, incluyendo construcciones que hayan sido registradas con transgresiones a las normas, con excepción de aquellas intervenciones formuladas en el marco de las Ordenanzas N° 7.812 y sus modificatorias N° 8.269 y Decreto Reglamentario N° 1.261/24.
g.3. Las viviendas individuales existentes con permiso o registro de edificación anterior a la vigencia de la presente norma que presenten proyectos de reforma y/o ampliación fuera del volumen original podrán realizarlos siempre que la ampliación no conforme una nueva unidad y no supere el 30% de la edificación aprobada. En caso de reformas y/o ampliaciones en planta alta, su proyección no puede exceder la ocupación aprobada en planta baja.
h) Tipologías edilicias.
h.1. No se autoriza en ningún caso la construcción de edificios de altura libre cualquiera sea su tipología.
h.2. Retiro respecto a deslindes parcelarios.
h.2.1. Retiro respecto a deslinde parcelario lateral:
– Parcelas de frente mayor o, igual a quince (15) metros: tres (3) metros.
h.2.2. Retiro respecto a deslinde parcelario de fondo:
– Parcelas de profundidad menor a veinticinco (25) metros: un metro y medio (1,5).
– Parcelas de profundidad igual o mayor a veinticinco (25) metros: tres (3) metros.
Los retiros laterales y de fondo no podrán ser invadidos con salientes ni balcones. Se exime de cumplimentar con los retiros antes mencionados a la vivienda individual y/o hasta dos (2) unidades de vivienda.
h.3. Cercos en servidumbres de jardín y retiros respecto a deslindes parcelarios: deberán garantizar su transparencia como mínimo en un 50% (tejido, reja, cerco vivo, etc.) y tendrán una altura máxima de dos (2) metros. La separación entre predios linderos (cerco separativo entre propiedades) deberá materializarse con cerco vivo, a excepción de aquellos vecinos que acuerden la construcción de cerramiento medianero, cuya altura será la establecida en el Reglamento de Edificación.
i) Distancia entre bloques construidos.
No se establecen distancias mínimas entre distintos bloques construidos dentro de una misma parcela cuando se trate de una vivienda individual. Para el resto de los casos se aplicará una separación mínima entre bloques de cuatro (4) metros.
j) Retiros.
Se mantienen los anchos oficiales de calles y ejes establecidos y los retiros de Línea de Edificación establecidos en las Ordenanzas correspondientes.
k) Servidumbre de jardín.
k.1. En las parcelas frentistas a la Avenida Eudoro Carrasco y la Avenida Carlos Colombres se establecen las siguientes servidumbres de jardín:
– parcelas de profundidad menor o igual a veinticinco (25) metros: seis (6) metros desde la Línea Municipal.
– parcelas de profundidad mayor a veinticinco (25) metros: diez (10) metros desde Línea Municipal.
k.2. En las parcelas ubicadas frente al resto de las calles se establece una servidumbre de jardín mínima de cuatro (4) metros desde la Línea Municipal.
k.3. En todos los casos la superficie afectada a servidumbre será de suelo absorbente con cobertura vegetal admitiéndose como máximo un 30% de la misma con solados para paso peatonal y/o vehicular.
k.4. Para vivienda individual se contempla la posibilidad de que un tercio del frente comprendido en la servidumbre de jardín sea destinado a garage, con superficie semicubierta siempre que esté apoyado sobre una de las medianeras. La profundidad máxima del garage será de diez (10) metros desde la Línea Municipal.
k.5. En los casos de terrenos en esquina afectados por servidumbre de jardín en ambas arterias, no se exige un retiro por servidumbre de jardín paralelo y a igual distancia de la línea de ochava. En caso de que la superficie afectada sea igual o mayor al 30% de la superficie total del lote, se exige por ambas arterias la servidumbre de jardín de cuatro (4) metros hasta el 25% de la longitud por cada una de ellas. En el resto se autoriza a dejar solamente dos (2) metros de servidumbre.
k.6. Se exceptúa de lo indicado en el k.5. todas las parcelas ubicadas en esquinas en las Avenidas Eudoro Carrasco y Colombres. En estos casos, se mantienen las servidumbres establecidas en el punto k.1. y sobre la calle transversal, cuatro (4) metros hasta el 25% de la longitud de este lado, autorizándose a dejar solamente dos (2) metros de servidumbre en el 75% restante.
l) Procedimientos especiales.
l.1. Presentación de relevamiento planialtimétrico: para la presentación del Permiso de Demolición y/o de Edificación en las parcelas ubicadas en el ámbito de aplicación de la presente ordenanza, se deberá presentar un relevamiento planialtimétrico que determinará el perfil del suelo existente. Las alturas máximas se tomarán paralelas a dicho perfil.
l.2. Preservación del arbolado: todos los proyectos a desarrollarse en parcelas de superficie igual o mayor a 2000m2 deberán presentar un relevamiento del arbolado existente en la parcela, identificando los ejemplares factibles de ser retirados, reemplazados y/o preservados, previa inspección conjunta con el área técnica de la Municipalidad de Rosario.
Exceptivamente, en los casos en los que corresponda la extracción de algún árbol previa inspección y autorización de las áreas técnicas mencionadas, el interesado deberá compensar entregando la cantidad de ejemplares cuya especie y cantidad se determine.
l.3. Plan de Detalle: todos los proyectos a desarrollarse en parcelas cuya superficie sea igual o mayor a cinco mil (5000) m2 deberán enmarcarse en un Plan de Detalle que será remitido al Concejo Municipal para su aprobación.
m) Usos.
m.1. Para edificaciones en subsuelo sólo se admite el uso estacionamiento y construcciones complementarias: elementos estructurales, tanques de reserva, salas de máquinas, etc.
m.2. Usos no admitidos
– Industrias y depósitos en general.
– Laboratorios industriales.
– Salas velatorias.
– Comercios mayoristas.
– Cocheras y playas de estacionamiento destinadas a la guarda de vehículos de gran porte (ómnibus, camiones y similares). En caso de uso preexistente se definirá como uso no conforme, otorgándose un plazo de diez (10) años para la adecuación.
– Playas de estacionamiento.
– Estaciones de Servicio.
– Servicios de lavado, mantenimiento y reparación de todo tipo de vehículos.
– Venta de desechos metálicos y no metálicos.
– Alojamiento por hora.
– Cualquier otra actividad que manipule productos químicos, productos tóxicos, sustancias peligrosas, inflamables o explosivos.
– Los establecimientos de grandes superficies destinados a venta minorista deberán cumplir con lo establecido por la Ley Provincial Nº 12.069 y Ordenanza Nº 7.790.
En el caso de hoteles con más de 50 habitaciones, centros de convenciones, salas de espectáculos, sanatorios, escuelas, grandes complejos comerciales (supermercados, grandes centros comerciales, etc.) y otros usos que concentren e impliquen gran afluencia de público y/o un movimiento vehicular de gran magnitud se deberá presentar un estudio de accesibilidad que será evaluado por la Comisión de Evaluación de Proyectos Urbanos -CEPU-, a la que se integrarán equipos técnicos de la Municipalidad de Rosario competentes en el tema.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente, la posibilidad de instalación de toda actividad o emprendimiento quedará determinada por el cumplimiento de los requisitos y procedimientos que para la habilitación de cada uso establezca la normativa vigente.
n) Contribución por aprovechamiento exceptivo en altura.
n.1. En los casos de excepción previstos por ítem b.2 del presente artículo, la contribución por aprovechamiento exceptivo en altura se calculará a partir del cumplimiento de los niveles autorizados para el sector (PB+1). Se considerará para el cálculo la superficie completa de todo local cuya losa superior supere dicha altura.
n.2. La contribución será liquidada a razón de un 10% del precio base por metro cuadrado y en un todo conforme a lo establecido en la Ordenanza Nº 10.016/19, sus modificatorias o la que en el futuro la reemplace computándose a tal efecto el 100% de la superficie cubierta y el 50% de la superficie semicubierta excedente.
n.3. Los ingresos generados bajo este concepto deberán ingresarse a la partida destinada a tal efecto.»
