Algo en Común El diario de Rosario
La normativa, aprobada con 16 votos a favor, permitirá construcciones de hasta 120 metros en zonas centrales y corredores urbanos, con estrictos criterios de retiro, vegetación y evaluación ambiental. Ocho concejales votaron en contra y tres se abstuvieron.
El Concejo Municipal de Rosario aprobó este viernes el expediente 275776 de Intendencia, que introduce la figura de las torres de perímetro libre, edificaciones retiradas de los deslindes parcelarios con indicadores urbanísticos específicos. La medida generó un intenso debate entre los ediles, con votos negativos de Verónica Irizar, Mariano Romero, Norma López, Leonardo Caruana, Jesica Pellegrini, Juan Monteverde y Julián Ferrero, y abstenciones de Manuel Sciutto, Alicia Pino y Federico Lifschitz.
Según la nueva normativa, esta tipología se aplicará exclusivamente en parcelas de entre 1.000 y 5.000 metros cuadrados en áreas centrales delimitadas por Bulevar Oroño, Avenida Pellegrini y el río Paraná, así como en primer anillo perimetral, corredores urbanos y el Frente de Renovación Urbana Rondeau. Se excluyen expresamente parcelas frentistas a pasajes, corredores Eva Perón y Rivarola, y zonas de planes especiales fuera del casco céntrico.
El proyecto establece un retiro mínimo de 6 metros respecto a los deslindes y 5 metros respecto a la línea de edificación municipal, y fija que los proyectos que superen los 100 metros de altura, hasta un máximo de 120 metros, deberán ser evaluados por la Comisión Evaluadora de Proyectos Urbanos (CEPU). Además, se exige una cobertura vegetal mínima del 30%, que podrá lograrse mediante cubiertas verdes en azoteas o vegetación en planta baja, y contempla un mecanismo de compensación económica del 10% sobre el precio base por metro cuadrado.
Durante el debate, los concejales analizaron indicadores urbanísticos, cuerpos inferiores opcionales, articulación con edificaciones linderas, iluminación y ventilación de locales, factor de ocupación del suelo, servidumbres, salientes, balcones e infraestructura verde. Se definieron también alturas máximas según sector urbano, límites de frente y profundidad de las torres, y condiciones especiales para parcelas con más de un frente o con patrimonio histórico.
Los concejales participantes del debate incluyeron a Fabrizio Fiatti, María Eugenia Schmuck, Norma López, Mariano Romero, Julia Eva Irigoitia, Lisandro Cavatorta, Verónica Irizar, Alicia Pino, Juan Monteverde, Leonardo Caruana y Carlos Cardozo, quienes aportaron distintos enfoques sobre la implementación de esta tipología y su impacto en la morfología urbana.
Con esta normativa, Rosario busca ordenar el crecimiento vertical de la ciudad, garantizando espacios libres, control de la altura y criterios ambientales, mientras permite un desarrollo inmobiliario más moderno y flexible en sectores estratégicos del casco urbano.
O R D E N A N Z A
EDIFICACIÓN DE PERÍMETRO LIBRE “TORRE”
Artículo 1º: Definición. Se define a la tipología «torre» como aquella edificación de perímetro libre, es decir, retirada de la totalidad de los deslindes parcelarios, a la cual se le aplican indicadores urbanísticos diferenciales respecto a los correspondientes para cada sector urbano. Esta tipología podrá incorporar opcionalmente un cuerpo inferior en los primeros niveles, el cual no deberá cumplir con los requerimientos de retiros respecto a los deslindes parcelarios, respetando una altura máxima determinada. Asimismo, se admite su articulación con edificaciones linderas consolidadas, con el fin de optimizar las condiciones morfológicas del entorno y evitar la exposición de medianeras existentes. Esta tipología constituye un instrumento normativo de adhesión opcional, aplicable únicamente en los sectores urbanos determinados en el Artículo 2°
Artículo 2°: Ámbito de aplicación. La tipología «torre» es aplicable en las áreas que a continuación se detallan:
– Área Central, definida como el sector urbano comprendido entre Bv. Oroño, Av. Pellegrini y el río Paraná, según la Ordenanza Nº 8243.
– Área de Tejido 1 (ATI), correspondiente al Primer Anillo Perimetral al Área Central, según la Ordenanza N° 8244.
– Corredores Urbanos CUA, CUB y CUC y Frentes Urbanos (FU), localizados en el Primer y Segundo Anillo Perimetral al Área Central, así como en los Cordones Perimetrales de la ciudad de Rosario, según las Ordenanzas Nº 8244, Nº 8980 y Nº 9068.
– Frente de Renovación Urbana (FRU) Rondeau, según la delimitación establecida por Ordenanza Nº 9068. Quedan expresamente excluidos del ámbito de aplicación de la presente ordenanza:
– Las parcelas localizadas en Áreas de Reserva para Plan de Detalle y Áreas de Reserva para Plan Especial que se encuentren fuera de las áreas de aplicación admitidas por el presente artículo.
– Las parcelas frentistas a pasajes.
– Las parcelas ubicadas en los Corredores Urbanos CUC Eva Perón y CUC Rivarola, en el tramo delimitado entre Av. Circunvalación y el límite del municipio.
– Y toda otra parcela ubicada en sectores urbanos no indicados explícitamente en el presente artículo.
Aquellos inmuebles que forman parte del «Inventario y Catalogación de Bienes del Patrimonio Histórico y Urbanístico de la ciudad de Rosario» y las parcelas localizadas en Áreas de Protección Histórica (APH) podrán solicitar su adhesión al presente régimen mediante la suscripción de un Convenio Patrimonial, el cual deberá ser remitido al Concejo Municipal para su aprobación.
Artículo 3º: Requerimientos de parcela. La tipología «torre» será de aplicación exclusivamente en parcelas frentistas cuya superficie se encuentre comprendida entre mil (1.000) y cinco mil (5.000) metros cuadrados.
Artículo 4º: Indicadores urbanísticos.
4.1 Edificación de perímetro libre – Torre.
a. Altura
La altura (h) se define como la altura total de la edificación, medida desde el nivel de la vereda en el punto medio del frente de parcela, e incluyendo tanto el cuerpo inferior (en caso de incluirse), como el volumen de la edificación exenta. Esta altura se determinará mediante la relación entre el retiro adoptado respecto a los deslindes parcelarios (R) y un coeficiente de altura (c), cuyo valor estará dado por el área o sector urbano en el que se ubique la torre (GRÁFICO lA).
h = R x c, donde:
R: retiro respecto a deslindes parcelarios
c: coeficiente de altura según el sector urbano
GRÁFICO 1 A
b. Retiro respecto a deslindes parcelarios.
El retiro mínimo exigido respecto a cada uno de los deslindes parcelarios será de seis (6) metros. En aquellos casos en los que se adopten retiros diferentes dentro de una misma parcela, se considerará el menor de los valores adoptados para el cálculo de la altura según la fórmula establecida en el inciso a).
c. Coeficientes y alturas máximas.
Los coeficientes de altura y las alturas máximas permitidas para la tipología «torre» se establecen en función del área o sector urbano donde se emplace la edificación según lo establecido en la siguiente tabla:
(*) En los ámbitos donde se admite una altura máxima de hasta ciento veinte (120) metros, aquellos proyectos que superen los cien (100) metros de altura y/o en aquellas parcelas que, dentro de la zona de aplicación de la presente ordenanza pertenezcan a Áreas de Reservas para Plan de Detalle y Áreas de Reserva para Plan Especial quedarán sujetos a evaluación por parte de la Secretaría de Planeamiento en el marco de la Comisión Evaluadora de Proyectos Urbanos (CEPU). Esta evaluación tendrá como finalidad analizar el impacto del proyecto en su entorno inmediato y valorar posibles adecuaciones en la disposición del volumen edificado, reservándose la posibilidad de reducir la altura proyectada a fin de garantizar el equilibrio de la compacidad urbana en cada barrio de la ciudad.
d. Retiro respecto de la Línea Municipal.
En todos los casos, la edificación deberá mantener un retiro mínimo de cinco (5) metros respecto de la Línea Municipal. Este retiro establece la Línea de Edificación de la Torre (LET). En aquellos sectores donde se admite una altura máxima de ciento veinte (120) metros (Área Central y CUA cuando atraviesa el Área Central y AT1), una vez superada la altura de cien (100) metros, la edificación en torre deberá respetar un retranqueo de 30° respecto a la mencionada LET (GRÁFICO 1B).
GRÁFICO 1 B
e. Lados máximos de edificación.
La longitud máxima del frente de la torre será de veinticinco (25) metros. En cuanto a la profundidad de la misma, se establecen los siguientes máximos:
– En parcelas con frente mayor a veintidós (22) metros: veinticinco (25) metros de profundidad máxima.
– En parcelas con frente menor o igual a veintidós (22) metros: treinta (30) metros de profundidad máxima.
– En parcelas pasantes, con frentes sobre calles opuestas y que ocupen al menos el ochenta por ciento (80%) del centro de manzana: treinta y cinco (35) metros de profundidad máxima.
f. Profundidad máxima para localizar la torre.
La implantación del volumen exento de la torre podrá localizarse hasta una distancia máxima de cuarenta (40) metros, medido desde la Línea Municipal, o hasta el Centro de Manzana, en caso de que este se encuentre a menor distancia (GRÁFICO 1C).
GRÁFICO 1 C
g. Distancia entre torres.
En aquellos casos en los que las dimensiones del frente de la parcela permitan el desarrollo de más de una torre, la distancia mínima entre las mismas deberá ser equivalente a la sumatoria de los retiros adoptados respecto a los deslindes parcelarios de cada uno (GRÁFICO 1 D).
GRÁFICO 1 D
4.2. Variaciones morfológicas opcionales.
a. Cuerpo inferior.
Se entiende por «cuerpo inferior» a la edificación desarrollada desde el nivel de planta baja hasta una altura máxima de diez (10) metros, equivalente a planta baja más dos niveles (PB+2), la cual podrá implantarse sin requerimiento de retiros respecto a los deslindes parcelarios. Asimismo, se aplicará el Factor de Ocupación del Suelo (FOS) establecido para cada sector urbano correspondiente (GRÁFICO 2).
GRÁFICO 2
b. Articulación.
Cuando existan edificaciones linderas consolidadas, el sector colindante destinado al retiro respecto al deslinde parcelario podrá ser ocupado hasta alcanzar la altura de dicha edificación. La edificación resultante deberá alinearse con la Línea de Edificación de la construcción lindera y no podrá exceder la profundidad de esta. En los casos en que las edificaciones linderas contarán con patios existentes, no será obligatorio homologarlos en el nuevo proyecto (GRÁFICO 3).
GRÁFICO 3
4.3. Planta Baja (PB). Altura mínima: la altura mínima de la PB será de cuatro (4) metros medidos desde el nivel de vereda. Usos: en la totalidad de la planta baja no se podrá localizar el uso de estacionamiento, ni se admitirá el uso residencial en los locales con frente a la vía pública.
4.4. Altura máxima en Centro de Manzana (CM). Toda edificación ubicada en el centro de manzana deberá respetar una altura máxima de seis (6) metros.
4.5. Condiciones de iluminación y ventilación. Los locales de primera y segunda categoría, que se ubiquen por debajo de la altura máxima establecida para el área o sector urbano donde se localice, deberán ventilar e iluminar a patios que cumplan con las prescripciones del Reglamento de Edificación, considerando para su cálculo la altura de la misma. Superada dicha altura, se admitirá que dichos locales ventilen e iluminen hacia la vía pública y/o hacia los espacios libres resultantes de los retiros respecto a los deslindes parcelarios, sin requerir el cumplimiento del cálculo de patio definido en el citado reglamento.
4.6. Factor de Ocupación del Suelo (FOS): se aplicará el FOS establecido para cada sector urbano correspondiente.
4.7. Servidumbre de Jardín: se aplicarán las condiciones establecidas para cada sector urbano correspondiente.
4.8. Salientes y balcones. Edificación de Perímetro Libre-Torre: no se permitirá la ocupación del espacio libre de los retiros con salientes ni balcones. Cuerpo inferior: se admitirán salientes y balcones únicamente a partir de una altura mínima de cuatro (4) metros medidos desde el nivel de la vereda.
4.9. Infraestructura verde. Se exigirá una superficie mínima de cobertura vegetal equivalente al treinta por ciento (30%) de la superficie total de la parcela. A los fines de esta ordenanza, se entenderá por cobertura vegetal a la combinación de superficies absorbentes naturales y especies vegetales. La cobertura vegetal podrá ser ejecutada mediante alguna de las siguientes modalidades:
a. Cubierta verde: podrá ubicarse en sectores de uso común ubicados en azoteas y/o en Planta Baja. Las cubiertas verdes deberán contar con una profundidad mínima de sustrato de cuarenta centímetros (40 cm) e incorporar especies vegetales.
b. Terreno natural con vegetación: deberá localizarse exclusivamente en Planta Baja, sobre superficie de terreno natural sin intervención en su perfil -tanto superficial como subterráneo-, y deberá contener especies vegetales de tipo arbustivo y/o arbóreo. En aquellos casos en los que se ejecute el cien por ciento (100%) del requerimiento sobre terreno natural, se admitirá una reducción del veinte por ciento (20%) en las exigencias de módulos de estacionamiento, conforme a lo establecido por la Ordenanza Nº 10.671. Para estos casos, el cálculo de superficie podrá considerar el valor intermedio de la tabla establecida en el Punto IV-3.3 «Cantidad de módulos de estacionamiento para autos y/o bicicletas según usos» de la mencionada ordenanza, correspondiente a parcelas con frente mayor a doce (12) metros y superficie entre trescientos (300) y mil (1.000) metros cuadrados.
4.10. Usos. Se aplicarán los usos establecidos para cada sector urbano correspondiente.
4.11. Parcelas con más de un frente. En el caso de parcelas que cuenten con dos o más frentes sobre distintas calles, se aplicará sobre cada frente el coeficiente de altura y la altura máxima correspondiente al área o sector urbano en el que se encuentre ubicado. Si alguno de los frentes se ubica sobre un área no incluida en el ámbito de aplicación de la presente ordenanza (por ejemplo, Áreas de Tejido AT2, AT3 ó AT4), los indicadores urbanísticos admisibles serán los previstos por las normas urbanísticas generales correspondientes a cada una de dichas áreas.
Artículo 5°: Compensaciones.
5.1. La contribución por aprovechamiento exceptivo en altura se calculará a partir del cumplimiento de los niveles autorizados para cada sector urbano. Se considerará para el cálculo la superficie completa de todo local cuya losa superior supere dicha altura.
5.2. La contribución será liquidada a razón de un 10% del precio base por metro cuadrado y en un todo conforme a lo establecido en la Ordenanza Nº 10.016/19, sus modificatorias o la que en el futuro la reemplace computándose a tal efecto el 100% de la superficie cubierta y el 50% de la superficie semicubierta excedente.
5.3. Los ingresos generados bajo este concepto deberán ingresarse a la partida destinada a tal efecto.
Artículo 6°: Deróguese la Ordenanza N° 8692 «Régimen Diferencial para el Desarrollo de Proyectos Edilicios Especiales», sus modificatorias y decretos reglamentarios y el artículo 10° de la Ordenanza Nº 9141, que incorpora al «Régimen Diferencial para el Desarrollo de Proyectos Especiales» al sector denominado como Frente de Renovación Urbana Sector 2 (FRU 2), perteneciente a la Ordenanza N° 8.125 «Plan Especial Barrio Pichincha».
Artículo 7°: Modifíquese el inciso b. «Altura Máxima» del artículo 8° «Condiciones Edilicias para las Grandes Parcelas» del Capítulo IV perteneciente a la Ordenanza N° 8244 «Primer Anillo Perimetral al Área Central», el que quedará redactado de la siguiente manera:
«b) Altura Máxima: sólo se permitirá, exceptivamente, previa autorización y a solicitud expresa del interesado, sobrepasar la altura del Área de Tejido circundante, si las construcciones asumen la condición de exentas en las siguientes situaciones:
• Cuando la parcela o conjunto de parcelas se encuentra ubicada en el Área de Tejido 2 -AT2-, se establece una altura máxima de veinticinco (25) metros (planta baja y ocho niveles).
• Cuando la parcela o conjunto de parcelas se encuentra ubicada en el Área de Tejido 3 -AT3-, se establece una altura máxima de diecinueve con cincuenta (19,50) metros (planta baja y seis niveles).
En estos casos el propietario deberá ingresar como requisito de la autorización la Contribución por Aprovechamiento Exceptivo en Altura descripta en el Inciso j) del Punto 2. La altura se toma desde el nivel de vereda hasta el nivel superior de losa de azotea. La altura máxima corresponde solamente a construcciones exentas. Cuando la edificación se apoya en una de las medianeras, corresponde la altura máxima del Área de Tejido correspondiente indicada en el Punto 1, inciso b). En caso de lotes ubicados en esquina o con frentes sobre calles con distinto régimen de altura, la altura mayor regirá hasta una profundidad de treinta y cinco (35) metros a partir de la Línea de Edificación correspondiente o hasta el deslinde parcelario, de encontrarse éste a menor distancia de la citada Línea de Edificación”.
