Algo en Común El diario de Rosario
El acuerdo con el Colegio de Corredores Inmobiliarios y la Cámara de Propiedad Horizontal esclarece aspectos de gastos comunes, diferenciando los ordinarios y habituales de los extraordinarios.
El intendente Pablo Javkin firmó un convenio con el presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Santa Fe Sede Rosario (COCIR), Andrés Roberto Gariboldi, y el titular de la Cámara de la Propiedad Horizontal de la Provincia de Santa Fe 2da Circunscripción (CPH), Adolfo Jäger, con el objetivo de brindar herramientas que respondan a las problemáticas recurrentes que afectan a los inquilinos en el marco de un contrato de alquiler y establecer parámetros unificados para la liquidación de expensas a cargo de propietario y de inquilinos.
El acuerdo, firmado en el salón Carrasco del Palacio Municipal, señala que las partes se comprometen a coordinar con el Centro de Asesoramiento Social en Alquileres (CASA), que depende del Servicio Público de la Vivienda y el Hábitat, las acciones necesarias que permitan las buenas prácticas profesionales y conocimiento de los derechos de las partes vinculadas a los contratos de alquiler en la ciudad de Rosario.
Entre los objetivos del convenio se precisa establecer parámetros unificados para la liquidación de expensas comunes de las propiedades sometidas al régimen de propiedad horizontal, como también establecer parámetros de distinción entre gastos comunes ordinarios habituales (a cargo del locatario), y gastos comunes ordinarios no habituales y/o extraordinarios (estos dos últimos a cargo del locador).
Además de marcar los parámetros a utilizarse para distinguir un gasto ordinario habitual de un gasto ordinario no habitual. Y también brindar colaboración técnica y profesional para la difusión de las buenas prácticas profesionales y conocimiento de los derechos de las partes vinculadas a los contratos de locación habitacional donde participen vecinas y vecinos de la ciudad, corredores inmobiliarios y administradores de consorcio.
A través de este convenio quedó plasmado el compromiso de COCIR y la CPH para desplegar acciones que canalicen y gestionen las denuncias o irregularidades que reciban, y notificarlas al Centro de Asesoramiento Social en Alquileres de manera semanal, informando las medidas adoptadas, garantizando siempre el derecho de defensa del profesional denunciado.
Según se indica en el acuerdo, las instituciones profesionales deberán emitir informes sobre las medidas adoptadas al respecto para con los colegiados y/o asociados dentro del marco de la competencia que le fijan sus instrumentos constitutivos, garantizando siempre el derecho de defensa del profesional denunciado.
Respecto de los parámetros unificados para la liquidación de expensas, quedó establecido el esquema sujeto a lo que indica la Ley N° 27.551.
«Muchas veces se teoriza mucho sobre la articulación público-privada y a veces mucho más sencillo es tomar un tema y ver cómo lo resolvemos, y creo que en este caso es lo que se expresa acá», dijo Pablo Javkin y sumó: «Tanto en cómo clarificar las expensas y en cómo separar qué gastos corresponden a unos y a otros».
«Nosotros no podemos regular los alquileres, por lo menos nos ponemos de acuerdo en ver el tema de las expensas», sostuvo el mandatario y mencionó que se continuará con «las líneas de trabajo con garantías que benefician a inquilinas e inquilinos de la ciudad y se otorgan a través del Banco Municipal de Rosario».
«Este no es un anuncio de una gestión, es una conclusión de un trabajo de concejales y concejalas, cámaras y nosotros, que estamos acompañando y avanzando en un convenio que va a tener un impacto muy positivo porque es masivo», señaló el intendente.
Por último, Javkin invitó a pensar los próximos temas a trabajar en conjunto, «que tienen ver con facilitar el acceso a la vivienda, las locaciones de vivienda y otros aspectos que podemos desarrollar en acuerdos conjuntos».
Adolfo Jäger, por su parte, subrayó el trabajo que venían realizando las partes a partir de la nueva ley de alquileres “por la diferenciación entre gastos ordinarios y extraordinarios dentro de las liquidaciones de expensas comunes”, y añadió: “Si bien respondemos por el mandato de los propietarios en la conservación del inmueble y apuntar con eso todo nuestro esfuerzo, entendemos que no podemos dejar de lado la mirada social de nuestra actividad e involucrar a los socios de la Cámara en lo que tenga que ver con la liquidación de expensas y la distribución de gastos para propietarios e inquilinos”.
«Sin lugar a dudas este convenio de cooperación y trabajo conjunto con la Municipalidad de Rosario y el Colegio de Corredores Inmobiliarios es un avance significativo y va a redundar en buenas prácticas profesionales y en expensas claras», agregó el presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal, y sostuvo que «el próximo paso para mejorar el control y jerarquizar la actividad es la creación de un colegio profesional de administradores de consorcios».
Desde el sector de los corredores inmobiliarios, Gariboldi también ponderó el trabajo en conjunto: «Sobre la problemática que recibían en el CASA y algunas soluciones que podíamos dar nosotros desde el Colegio a partir de la sanción de la ley de alquileres, tuvimos la oportunidad de cerrar un acuerdo donde todos nos pusimos a trabajar arduamente en poder llegar a consensuar este convenio; y esto lo permitió el diálogo establecido, y no tenemos dudas de que esto va a repercutir favorablemente a la sociedad, que es el objetivo de todos».
A su turno, Gustavo Álvarez, titular del Centro de Asesoramiento Social en Alquileres, dijo que en este convenio “hemos tratado de pulir todas las diferencias que podían existir”, y añadió: “Costó mucho ponerse de acuerdo porque estábamos ante situaciones muy complejas, pero es un puntapié inicial como para empezar a trabajar y darle una respuesta sencilla y concreta –como hemos pautado en todo lo que es el convenio–, donde cada inquilino o inquilina en la ciudad de Rosario pueda tener una respuesta eficiente y rápida, tanto por parte de los corredores inmobiliarios habilitados y los representantes de la Cámara de Administradores de Consorcio”, remarcó.
En el final destacó el trabajo que realizan desde el CASA: “Este semestre estamos terminando con más de 3.000 consultas, un porcentaje altísimo y en gran parte sobre expensas”. Y agregó: “La situación económica del país también trae aparejado el aumento de muchos servicios que se ven reflejados tanto alquileres como en expensas”.
Expensas ordinarias habituales
A cargo del inquilino
- – Pago por limpieza de espacios comunes y servicio de seguridad
- – Sueldos, cargas sociales y sindicales del personal en relación de dependencia del consorcio, provisión de los elementos de trabajo, gastos por reemplazos del personal por vacaciones, enfermedad y/o accidente, etc.
- – Servicio de mantenimiento de ascensores, bombas de agua, portón de cochera y montacargas, desinfección, piscina, etc.
- – Honorarios del administrador, gastos bancarios y de cobranza, de impresión y reparto de papelería utilización de sistema de liquidación y comunicacional del consorcio, etc.
- – Seguros del consorcio.
- – Servicio de EPE, Litoral Gas y ASSA
- -API a cargo del locador; TGI será un 50% a cargo del locador, 50% del locatario.
- -Limpieza de tanques de agua y cisterna.
- – Recarga de matafuegos.
- -En general, el mantenimiento para la conservación ordinaria y razonable de las instalaciones del edificio, por deterioros acaecidos por el uso y goce normal del inmueble: cambio de luces y arreglos eléctricos menores, arreglos de cerradura, arreglos de ascensores ante eventuales roturas, reparación general de deterioros menores acaecidos por el uso ordinario del inmueble, etc.
Expensas ordinarias no habituales
A cargo del locador
Cualquier acto de conservación de partes comunes que exceda el normal mantenimiento de las instalaciones, en tanto y en cuanto sea necesario para la conservación de los bienes comunes del edificio. Tales actos de conservación son ejecutados por el administrador en su deber de velar por la conservación del edificio (no requiere autorización de los consorcistas). Por ejemplo:
- -Las reparaciones de unidades dañadas por roturas de caños, cuando se dañan por su antigüedad o mala calidad de los materiales.
- – Mantenimiento efectuado en medianeras, laterales y loza de la terraza del edificio.
- – Readecuación del servicio de provisión de gas, ante un corte del servicio.
- – Readecuación integral del tablero eléctrico del edificio.
- – Cambio y/o sustitución de calderas de calefacción y termo tanques de provisión de agua caliente.
- – Cambios de cerraduras manuales por sistema de ingreso electrónico e instalación de sistemas de seguridad y videovigilancia.
- – Indemnizaciones y gastos judiciales por despido del personal en relación de dependencia del consorcio.
- – En general, los fondos de reserva y fondos de provisión con fines específicos (por ejemplo, para ejecución de obras).
- – En general, aquellas obras que le dan un mayor valor al inmueble en su conjunto, porque moderniza lo ya existente o bien agregan algo nuevo que antes no estaba.
Expensas extraordinarias
Siempre a cargo del locador
Cualquier gasto o erogación que los propietarios en Asamblea decidan que sea liquidado de este modo.
La Asamblea de propietario podría, por ejemplo, decidir que el abono mensual de la empresa de seguridad sea liquidado como extraordinario o realizar alguna obra de conservación o inversión estructural del edificio.
Programa Hoy Alquilo
La Municipalidad de Rosario cuenta con un servicio de asesoramiento legal y gratuito que crea posibilidades de acceso a un contrato formal de alquiler para generar igualdad de oportunidades en el derecho a una vivienda digna. Familias, trabajadores y estudiantes con dificultades económicas para afrontar los gastos de un nuevo contrato, renovación, mudanza, que no cuenten con garantías propietarias o requieran orientación sobre trámites administrativos relacionados en general o por casos específicos, pueden acceder a asesoramiento jurídico gratuito para inquilinos, préstamos personales para gastos iniciales derivados de un contrato de alquiler que se otorgan a través del Banco Municipal a tasa conveniente, y garantía bancaria de alquiler o fianza bancaria.
