Algo en Común El diario de Rosario
Expediente 261753 de Intendencia.
A partir de un mensaje del Departamento Ejecutivo, extensamente discutido en las comisiones de Planeamiento y de Gobierno, se votó de manera unánime, la ordenanza que modifica la Nº 8.980 con las normas urbanísticas de la avenida Alberdi.
De tal manera, y entre otros aspectos, se modifica la altura máxima que se establece en 25 metros, equivalente a planta baja y 8 niveles; la altura máxima de los bloques interiores se establece en 6 metros y la profundidad máxima se fija en 25 metros.
Se establece en 0,7 el factor de impermeabilización del suelo (FIS) y en cuanto al factor de ocupación del suelo (FOS) se fija en 0,6.
Igualmente se determina que en la planta baja no podrá haber viviendas, sino locales comerciales. También se dispone que las cocheras podrán ocupar hasta el 50 por ciento del frente del lote y hasta un máximo de 6 metros, incluyendo el ingreso y egreso de vehículos.
Sobre el tema hablaron la presidenta de la comisión de Planeamiento, Nadia Amalevi, de Arriba Rosario, al igual que su par de bancada, Fabrizio Fiatti; Silvana Teisa, de Trabajo y Dignidad; María Fernanda Gigliani, de Iniciativa Popular; Julia Eva Irigoitia, de Todos Hacemos Rosario; Norma López, del Frente de Todos-PJ; Susana Rueda, de Rosario Progresista; Verónica Irizar, del bloque Socialista; Juan Monteverde, de Ciudad Futura, y Alejandro Rosselló, de Unión Pro/Juntos por el Cambio.
O R D E N A N Z A
Ordenanza modificatoria de las ordenanzas Nº 8980 Corredor urbano B -CUB- Avenida Alberdi.
Artículo 1°: Sustitúyanse los Incisos b) «Alturas Máximas», f) «Factor de ocupación de Suelo (FOS)» y h) «Tipologías Edilicias» del Artículo 19° «Condiciones edilicias, retiros y usos del suelo para los Corredores Urbanos», del Capítulo IV «Indicadores urbanísticos para las Áreas de Tejido, Corredores Urbanos, Grandes Parcelas, Frentes Urbanos y Frentes de Renovación Urbana» de la Ordenanza Nº 8980/12 «Reordenamiento Urbanístico del Segundo Anillo Perimetral al Área Central» por el siguiente texto:
«b) Alturas Máximas
b.l. La altura máxima será la correspondiente a la del área de tejido circundante. Exceptivamente, previa autorización de la repartición municipal correspondiente, a solicitud expresa del interesado, podrán alcanzarse las alturas máximas que a continuación se detallan:
• para las parcelas ubicadas en el Corredor Urbano B -CUB- treinta con cincuenta (30,50) metros (planta baja y diez niveles). Para los inmuebles ubicados en los Corredores Urbanos B –CUB- Avenida Eva Perón, Calle Mendoza (tramo deslinde parcelario Este de zona de vías ex F.C.G.M. Belgrano del ramal salida a Tucumán- Bulevar Avellaneda) y Bulevar Seguí (tramo calle Ovidio Lagos- calle Ayacucho) la altura máxima será de treinta con cincuenta (30,50) metros y estará sujeta al tipo edilicio que se indica en el inciso h) de esta ordenanza.
• para las parcelas ubicadas en el Corredor Urbano C -CUCdiecinueve con cincuenta (19,50) metros (planta baja y seis niveles)
• para las parcelas ubicadas en el Corredor Urbano C -CUC- Avenida Génova, el Corredor Urbano C -CUC- Avenida Jorge Cura y el Corredor Urbano C -CUC- Avenida Portugal, diecisiete (17) metros (planta baja y cinco niveles)
• para las parcelas ubicadas en el Corredor Urbano B -CUB- Avenida Alberdi, veinticinco (25) metros (planta baja y ocho niveles). En todos estos casos el propietario deberá ingresar como requisito de la autorización la contribución por aprovechamiento exceptivo en altura descripta en el punto k) del Art. 19 «Condiciones edilicias, retiros y usos del suelo para los corredores urbanos», del Capítulo IV «Indicadores urbanísticos para las áreas de tejido, corredores urbanos, grandes parcelas, frentes urbanos y frentes de renovación urbana» de la Ordenanza 8980/12 «Reordenamiento Urbanístico del Segundo Anillo Perimetral al Área Central».
b.2. Para los bloques interiores en una misma parcela ubicada en Corredor Urbano B -CUB- o en Corredor Urbano C -CUC- se establece una altura máxima de catorce con cincuenta (14,50) metros (PB y cuatro niveles) a excepción del Corredor Urbano B -CUB- Avenida Alberdi cuya altura máxima será de seis (6) metros.
b.3. La autorización para alcanzar la altura exceptiva regirá hasta una profundidad de veinte (20) metros a partir de la línea municipal correspondiente a excepción del Corredor Urbano B -CUB- Avenida Alberdi cuya profundidad máxima será de veinticinco (25) metros.
La autorización para alcanzar alturas exceptivas no es aplicable a los inmuebles incluidos en el «Inventario y catalogación de edificios y sitios de valor patrimonial del Segundo Anillo Perimetral al Área Central», previsto en el Artículo 25° de la Ordenanza N° 8980/12 «Reordenamiento Urbanístico del Segundo Anillo Perimetral al Área Central».
f) Factores relativos a la impermeabilización y ocupación del suelo
f.l. Factor de Impermeabilización del Suelo (FIS): para todos los lotes incluidos en el Corredor Urbano B -CUB- Avenida Alberdi se aplicará un FIS máximo de 0.7. Si la resultante del cálculo fuera menor a doscientos treinta metros cuadrados (230m2), se adoptará esta superficie como máxima impermeabilización del suelo.
f.2. Factor de Ocupación de Suelo (FOS)
f.2.1. No se aplica índice edilicio.
f.2.2. No se aplicará FOS, independientemente del uso, en todas las parcelas, incluidas las internas, cuya superficie sea menor o igual a doscientos (200) metros cuadrados.
f.2.3. En parcelas mayores a doscientos metros cuadrados (200m2) se aplicará FOS máximo 0.7 a excepción del Corredor Urbano B -CUBAvenida Alberdi. Si la resultante del cálculo fuera menor a doscientos (200) metros cuadrados se adoptará esta superficie como máxima ocupación de suelo admitida. Tampoco se aplicará FOS en Planta Baja en la construcción de cocheras, comercios y otros usos que no requieran iluminación y ventilación natural, y en Planta Alta cuando se trate de las mismas unidades funcionales o desarrollen una misma actividad con la Planta Baja.
f.2.4. En las parcelas pertenecientes al Corredor Urbano B -CUBAvenida Alberdi se aplicará FOS máximo 0.6. Si la resultante del cálculo fuera menor a doscientos (200) metros cuadrados se adoptará esta superficie como máxima ocupación de suelo admitida.
En el caso de construcción de cocheras, comercios y otros usos que no requieran iluminación y ventilación natural que se desarrollen en Planta Baja, se podrá optar por superar la superficie resultante del FOS máximo establecido. Dicha superficie excedente deberá ser materializada con cubierta verde con una profundidad de sustrato mínima de cuarenta (40) centímetros. En estos casos particulares las terrazas verdes se considerarán superficie permeable para el cálculo del FIS.
f.2.5. En todos los casos, la volumetría edificada quedará regulada por el cumplimiento de los distintos factores (FIS y FOS) y por las disposiciones vigentes referidas a las dimensiones mínimas de patio y afectación por centro de manzana.
h) Tipologías Edilicias
h.1. No se autoriza en ningún caso la construcción de edificios de altura libre cualquiera sea su tipología.
h.2. En los Corredores Urbanos B -CUB-Avenida Eva Perón, calle Mendoza (tramo deslinde parcelario Este de zona de vías ex F.C.G.M. Belgrano del ramal salida a Tucumán- Bulevar Avellaneda) y Bulevar Seguí (tramo Bv. Oroño – calle Ayacucho), todas las nuevas construcciones deberán responder a las siguientes condiciones: configurar un «zócalo» o «basamento» de seis (6) metros y hasta diez (10) metros de altura entre medianeras y, a partir de este «zócalo» o «basamento», la construcción será exenta con distancia mínima de seis (6) metros hasta el deslinde parcelario y tres (3) metros de retiro mínimo desde la línea de edificación del basamento.
h.3. En el Corredor Urbano B -CUB- Avenida Alberdi los locales de Planta Baja de los nuevos edificios que resulten frentistas a la Línea Municipal no podrán destinarse a vivienda.
h.4. En el Corredor Urbano B -CUB- Avenida Alberdi las cocheras podrán ocupar hasta el 50% del frente del lote, y hasta un máximo de seis (6) metros (incluyendo el ingreso y egreso de vehículos). Para los lotes en esquina, estas dimensiones se tomarán por cada frente no incluyendo las ochavas.».
Artículo 2°: Modifíquese el punto 23.1. «Factor de Ocupación del Suelo» del Artículo 23° «Precisiones para las Áreas de Tejido, Corredores Urbanos y Áreas Particulares» del Capítulo VI
«Reglamentación, Normas Generales y Modo de Aplicación» de la Ordenanza Nº 8.980/12 «Reordenamiento Urbanístico del Segundo Anillo Perimetral al Área Central», el que quedará redactado de la siguiente manera:
«23.1. Se definen dos factores para optimizar la ocupación del suelo en función de las siguientes variables:
23.1.1. Factor de Ocupación del Suelo (FOS): se entiende por FOS a la relación que existe entre la superficie total que ocupa la edificación en planta baja y la superficie total del predio, sin descontar la superficie comprendida por el retiro de línea de edificación y el espacio determinado por el centro de manzana. Para el cálculo del FOS, se tendrá en cuenta la proyección horizontal de galerías y de las construcciones de todos los niveles del o de los edificios. Los valores de FOS indicados en las condiciones edilicias, retiros y usos del suelo para las Áreas de Tejido, Corredores Urbanos y Áreas Particulares en sus correspondientes artículos, son valores máximos.
23.1.2. Factor de Impermeabilización del Suelo (FIS): se define como Factor de Impermeabilización del Suelo (FIS) al máximo porcentaje que se permite impermeabilizar el terreno, contemplando la proyección en planta baja de las construcciones de todos los niveles de
los edificios, pisos y solados, sean estos impermeables o semipermeables.
Se define como suelo absorbente al suelo natural con cobertura vegetal sin intervención en todo su perfil tanto superficial como subterráneo.
La superficie total de solados semipermeables se computará al 50% para el cálculo del FIS. A tal efecto, se considerarán como solados semipermeables a:
• Losetas pre-moldeadas para césped.
• Senderos constituidos por piezas (durmientes, losetas de hormigón, de piedra, ladrillos, adoquines), intercaladas con superficies de suelo con cobertura vegetal que ocupen como mínimo el 50% de la superficie del perímetro del sendero. La superficie ocupada por láminas de agua se computará como suelo permeable al 100%. Los valores de FIS indicados en las condiciones edilicias, retiros y usos del suelo para las Áreas de Tejido, Corredores Urbanos y Áreas Particulares en sus correspondientes artículos, son valores máximos.”
