Algo en Común El diario de Rosario
El Concejo Municipal de Rosario aprobó las modificaciones urbanísticas que permitirán el inicio inmediato de las obras de la Villa Olímpica en el predio del ex Batallón 121, sede de los Juegos Suramericanos 2026. Los cambios –impulsados por el Ejecutivo mediante el Expediente 274328– incluyen ajustes en las alturas máximas y un rediseño del sistema de estacionamientos.
El Concejo estableció nuevos parámetros constructivos que permitirán edificios de hasta 25 metros de altura (planta baja más 8 pisos) y otros de 14,5 metros (planta baja más 4 niveles). Entre las modificaciones más significativas se destaca la transformación del diseño de cocheras -que pasarán de ser subterráneas a construirse a nivel- y la habilitación de espacios comerciales en plantas bajas, integrando así el desarrollo al circuito del Centro Comercial a Cielo Abierto Ayacucho.
Durante su exposición, el concejal Fabrizio Fiatti (Arriba Rosario) destacó que esta nueva fase completa la transformación del ex Batallón 121, donde ya funcionan con éxito el Polo Tecnológico, el Museo del Deporte y el Parque Héroes de Malvinas. «Estamos culminando un proyecto integral que cambiará la fisonomía de esta zona de la ciudad».
El complejo contará con 600 unidades habitacionales (de uno, dos y tres dormitorios) que cumplirán una doble función: alojarán a los atletas durante los Juegos Suramericanos 2026 y posteriormente serán vendidas a sectores medios. Como complemento, se construirá una pileta olímpica de acceso público que quedará como legado deportivo para la ciudad.
«Este es un hito para Rosario que equilibra desarrollo urbano y sostenibilidad», destacó la concejala Alicia Pino (Socialista), haciendo referencia a las terrazas verdes que mitigarán el impacto ambiental de las cocheras a nivel. Con un presupuesto de $12.500 millones, las obras comenzarán en junio de 2025 y se estima que las viviendas estarán terminadas para el primer trimestre de 2026, completando así la conversión de este antiguo predio militar en un moderno polo deportivo, habitacional y comercial.
O R D E N A N Z A
Artículo 1°.- Modifícase el Artículo 5.1. “Sector A” del Capítulo IV “Identificación de Sectores” de la Ordenanza Nº 9027, el que quedará redactado de la siguiente manera:
«5.1. Sector A: Administrativo, Cultural, Deportivo y Recreativo. Se define como Sector Administrativo, Cultural, Deportivo y Recreativo al comprendido por la Línea Municipal Sur de la Av. Uriburu al Norte, Línea Municipal Oeste de calle J.M. de Rosas al Este, Línea Municipal Norte de calle Ibáñez al Sur y Línea Municipal Este de calle Buenos Aires al Oeste.»
Artículo 2º.- Modifícase el Artículo 8.1. “Sector A” del Capítulo VI “Definición Funcional, Usos e Indicadores Urbanísticos” de la Ordenanza Nº 9027, el que quedará redactado de la siguiente manera:
«8.1. Sector A. Se destina el mismo al desarrollo de las actividades administrativas y culturales del Centro Municipal Distrito Sur «Rosa Ziperovich», enmarcado en el Proyecto de Descentralización Municipal, con la incorporación de áreas destinadas al deporte, la cultura y la recreación. Contiguo al mismo se proyecta construir la Biblioteca del Bicentenario, como resultado del Concurso Nacional que se realizará oportunamente, y cuyo edificio se encuentra emplazado frente a calle Ibáñez y en el remate de calle Bermúdez. En todo el sector se deberá contemplar la ejecución de las cocheras o espacios para estacionar que por estudio y proyecto elaborado por la Secretaría de Planeamiento de la Municipalidad de Rosario se determinen necesarios para el desarrollo de las actividades propuestas.»
Artículo 3°.- Modifícase el Artículo 8.4. «Sector D» del Capítulo VI «Definición Funcional, Usos e Indicadores Urbanísticos» de la Ordenanza N° 9027, el que quedará redactado de la siguiente manera: «8.4. Sector D. Destinado al desarrollo de programas habitacionales, viviendas colectivas de mediana densidad. Se admitirá el Uso Comercial en Planta Baja. Se reserva un sector lindero al Área Residencial y frentista a la Av. Ayacucho, calle Ibáñez y Pasaje Este-Oeste creado en el Artículo 4°, que será destinado a Equipamiento Público (Ver Anexo Gráfico N°4). Se promoverá como resultante edilicia la tipología en bloques continuos, lineales, de vivienda colectiva, con alturas homogéneas. El Factor de Ocupación de Suelo (FOS) para la totalidad del «Área Residencial» se establece en 0,40. Para los inmuebles pertenecientes al Sector D3, empadronados catastralmente en la Sección 4ª, Manzana 301, Gráficos 1 y 2 y en la Manzana 288, Gráficos 1 y 2; la superficie semi cubierta afectada para la construcción de guardado de autos en planta baja, no computa para el cálculo del FOS. Esta superficie semicubierta, se sugiere sea materializada teniendo en cuenta las condiciones de entorno y los aspectos paisajísticos relevantes del área, manteniendo coherencia constructiva con lo edificado y generando ámbitos que se relacionen con la propuesta edilicia.
Se determina diez (10) metros como distancia mínima entre bloques construidos. A los efectos de definir las alturas permitidas se determinan tres sub sectores (Ver Anexo Gráfico N° 4).
Sector D1: Comprende el área delimitada por la Línea Municipal Sur de calle Ibáñez al Norte, al Este por la línea paralela ubicada a veinte (20) metros de la prolongación de la Línea Municipal Oeste de calle Juan Manuel de Rosas, Línea Municipal Norte de calle Esteban de Luca al Sur y Línea Municipal Este de calle Buenos Aires al Oeste.
Sector D2: Comprende el área delimitada por la Línea Municipal Sur de calle Ibáñez al Norte, prolongación de la Línea Municipal Oeste de la calle Juan Manuel de Rosas al Este, Línea Municipal Norte de calle Esteban de Luca al Sur y al Oeste por la línea paralela ubicada a veinte (20) metros de la Línea Municipal Oeste de la calle Las Heras.
Sector D3: Comprende el área delimitada por la Línea Municipal Sur de calle Ibáñez al Norte, Línea Municipal Oeste de la Av. Ayacucho al Este, Línea Municipal Norte del pasaje Este-Oeste creado en el Artículo 4° al Sur y la prolongación de la Línea Municipal Este de la calle Juan Manuel de Rosas al Oeste.
Altura única Sector D1: Catorce con cincuenta (14.50) metros (PB + 4 pisos).
Altura única Sector D2: Veinticinco (25) metros (PB + 8 pisos).
Alturas Sector D3: Para este sector sólo se admitirán edificios con doble frente sobre calle Ibáñez y sobre pasaje Este-Oeste creado en el Artículo 4° y de altura mixta. Con una altura de catorce con cincuenta (14.50) metros (PB + 4 pisos) sobre calle Ibáñez y altura de veinticinco (25) metros (PB + 8 pisos) sobre pasaje Este-Oeste creado en el Artículo 4°. A los efectos de cumplir con una volumetría edilicia de altura mixta se determina que hasta dos tercios del suelo ocupado por la nueva edificación corresponde a lo edificado con la altura de veinticinco (25) metros. Se admite una tolerancia en las alturas para ajuste del proyecto equivalente al seis (6%) por ciento.
Se permiten alturas sobreelevadas en las construcciones complementarias: tanques, salas de máquinas, chimeneas, las que no podrán superar el 10% de la superficie de cubierta ni estar sobre las líneas de edificación.
Altura de Planta Baja: Queda establecido para toda nueva construcción frentista, que los locales ubicados sobre la Línea Municipal tengan una altura mínima de Planta Baja de tres (3) metros medidos desde el nivel de vereda. En función de promover la ejecución de balcones en los primeros pisos y plantas bajas de mayor altura, el incremento que se materialice entre los tres (3) metros exigidos y hasta un máximo de cuatro (4) metros, no computará en el cálculo de altura máxima del edificio. Sólo se permitirán salientes y balcones a partir de los cuatro (4) metros de nivel de vereda. En todo el sector residencial se deberá cumplir con exigencias de las normativas vigentes referidas a las cantidades de unidades de cocheras necesarias para el desarrollo residencial.
Todos los proyectos edilicios contemplados en este Sector serán avalados por la Secretaría de Estado del Hábitat con intervención de la Secretaría de Planeamiento de la Municipalidad de Rosario y deberán cumplir además de los indicadores establecidos en la presente con el resto de las normas establecidas en el Reglamento de Edificación de la ciudad de Rosario.»
Artículo 4°.- Modifícase el Anexo Gráfico N° 4 perteneciente al Artículo 10° de la Ordenanza N° 9027 «Plan Especial de Reordenamiento Urbanístico Ex Batallón 121», reemplazándose por el siguiente: Anexo Gráfico N° 4: Caracterización Funcional e Indicadores Urbanísticos.
D E C R E T O
Artículo 1º.- Ratifícase la Resolución Nº 0176/2025, de fecha 29 de enero de 2025, mediante la cual se autoriza al solicitante el inicio de obra según Decreto N° 1261/24 apartado 2.4.3 Obras de Interés Social, para la Urbanización a desarrollarse en los lotes pertenecientes al Sector D3, Anexo I «Plan Especial de Reordenamiento Urbanístico Ex Batallón 121, Fideicomiso Desarrollo y Ejecución de la Propuesta Urbana y Edilicia del Parque Ex – Batallón 121», empadronado catastralmente en la Sección 4ª, Manzana 301, Gráficos 1 y 2; y Manzana 288, Gráficos 1 y 2.
