Aprueban el Plan de Detalle de avenidas Newbery y Alberto J. Paz

Expediente 274855 de Intendencia. Aprobado por mayoría reglamentaria, con el voto negativo de los concejales Mariano Romero, María Fernanda Gigliani, Leonardo Caruana, Julia Irigoitia, Juan Monteverde, Caren Tepp y María Fernanda Rey.

El Concejo Municipal dio el visto bueno al proyecto de urbanización en la zona del aeropuerto, impulsado por el empresario Juan Félix Rosetti.

En una votación dividida, el Concejo Municipal de Rosario aprobó este jueves por 15 votos a favor y 7 en contra el Plan de Detalle Avenidas Newbery y Alberto J. Paz, impulsado desde la Intendencia y promovido por la firma Administradora de Tierras del Oeste SRL, propiedad del empresario Juan Félix Rosetti. El proyecto, que se desarrollará en las inmediaciones del Aeropuerto Internacional Rosario, propone una transformación urbana de gran escala que incluye viviendas, oficinas, comercios y espacios recreativos.

A pesar de contar con el respaldo mayoritario del recinto, votaron en contra concejales de los bloques Justicia Social, Iniciativa Popular, Frente Amplio por la Soberanía, Ciudad Futura y el sector Justicialista, quienes expresaron diversas objeciones durante el debate.

El plan contempla tres sectores de uso, dos de ellos con destino mixto residencias colectivas, oficinas y áreas comerciales y uno reservado para viviendas individuales. Además, se modifican y crean calles como la calle 1472 y Aviador Gatti, lo que implica una reconfiguración vial significativa de la zona. El urbanizador deberá donar las tierras para el trazado de calles y espacios públicos, y afrontar la ejecución de toda la infraestructura urbana requerida.

En términos de normativa, se establecen alturas máximas de hasta cinco pisos (con excepciones técnicas por napas subterráneas), y factores de ocupación e impermeabilización del suelo adaptados a las necesidades del área. El proyecto también contempla una contribución económica por mayor aprovechamiento del suelo y una donación del 15% del terreno para espacio público o equipamiento comunitario.

Durante la sesión, el concejal Fabrizio Fiatti (Arriba Rosario) expuso los detalles del plan, mientras que ediles como Mariano Romero, María Fernanda Gigliani, Leonardo Caruana y Juan Monteverde expresaron reparos sobre el impacto ambiental, la planificación a largo plazo y el modelo de ciudad que propone el desarrollo.

Pese a las críticas, el oficialismo celebró la aprobación como una apuesta estratégica para expandir la ciudad hacia el noroeste, y destacaron que el nuevo barrio “permitirá integrar urbanísticamente una zona clave en crecimiento, con reglas claras y compromisos asumidos por el urbanizador”.

O R D E N A N Z A

«Plan de Detalle Avenidas Newbery y A. J. Paz»

Artículo 1°: Definición y ámbito de Aplicación.

Se define como «Plan de Detalle Avenidas Newbery y A. J. Paz» al proyecto de urbanización básica, según lo establecido en la Ordenanza Nº 6.492 de Urbanización y Subdivisión de la tierra, destinado prioritariamente a la construcción de viviendas en sus distintas modalidades, mediante un proyecto de urbanización. El ámbito de aplicación de este Plan de Detalle está conformado por el inmueble empadronado catastralmente como mayor área en la Sección 14°, S/M, Gráfico 5, Subdivisión 19, plano de mensura Nº 262322 del año 2023. (Anexo Gráfico N°l).

Artículo 2°: Sistema vial: supresión, modificación y creación de trazados (Anexo Gráfico N°2).

2.1. Suprímese el trazado oficial de Calle 1472, creado por Decreto Nº 2.252/80, en el tramo comprendido entre calles Schweitzer al Sur y Ensinck al Norte.

2.2. Créase un nuevo trazado de Calle 1472, en el tramo comprendido entre calle Tonda al Sur y calle Gruning Rosas al Norte, otorgándole un ancho oficial de 20m y ubicando su Línea Municipal Este en coincidencia con una recta paralela trazada a 94m hacia el Oeste del deslinde parcelario Este del inmueble empadronado en la Sección Catastral 14a, S/M, Gráfico 5, Subdivisión 19.

2.3. Créase la prolongación de calle Aviador Gatti, en el tramo comprendido entre calle Schweitzer al Sur y calle Tonda al Norte, otorgándole un ancho oficial de 20m y ubicando su Línea Municipal Este en coincidencia con el deslinde parcelario Este del inmueble empadronado en la Sección Catastral 14a, S/M, Gráfico 5, Subdivisión 19.

2.4. Créase la prolongación de calle Aviador Gatti, en el tramo comprendido entre calle Gruning Rosas al Sur y Av. Jorge Newbery al Norte, otorgándole un ancho oficial de 20m y ubicando su Línea Municipal Este en coincidencia con el deslinde parcelario Este del inmueble empadronado en la Sección Catastral 14a, S/M, Gráfico 5, Subdivisión 19.

2.5. Déjase establecido que las medidas enunciadas en los párrafos precedentes surgen del estudio de los antecedentes cartográficos, quedando las mismas sujetas a la actualización de los trabajos de mensura correspondientes, los cuales determinarán con precisión el emplazamiento de las líneas municipales y las superficies de afectación con destino al uso y dominio público, facultándose al Departamento Ejecutivo a establecer las adecuaciones necesarias.

Artículo 3°: Sectorización. Unidades de actuación.

A todos los efectos derivados de la presente norma se considera parcela origen a la parcela perteneciente a la Sección Catastral 14a, S/M, Gráfico 5, Subdivisión 19. El diseño vial formaliza ocho nuevas unidades de actuación (UAl, UA2, UA3, UA4, UA5, UA6, UA7 y UA8), de modo de permitir su organización ejecutiva a través de diferentes modalidades de organización. La división parcelaria de la misma se realizará de acuerdo al proyecto general detallado en el Anexo Gráfico Nº 3, donde los sectores se definen de la siguiente manera:

Sector 1: este sector corresponde a las manzanas 1, 2, 3 y 4 destinadas a usos mixtos: residencia colectiva, oficinas, usos comerciales y recreativos.

Sector 2: este sector corresponde a la manzana 5 destinada a usos mixtos: residencia colectiva, oficinas, usos comerciales y recreativos.

Sector 3: este sector corresponde a unidades de actuación 6, 7 y 8 (que formarán parte de las manzanas 258, 263 y 268 respectivamente presentes en la Sección Catastral 14a) destinadas prioritariamente a residencia en la modalidad individual.

Artículo 4°: Indicadores Urbanísticos.

4.1. La clasificación urbanística de CUJ Newbery y CUJ Schweitzer, como el Área de Tejido 4-10 (AT4-10) persiste hasta que se inicie el proceso de las obras de infraestructura.

4.2. Los indicadores urbanísticos se definen de la siguiente manera:

Sector 1: rigen los siguientes indicadores urbanísticos:

a) Altura mínima: cuatro (4) metros.

b) Altura máxima: dieciocho (18) metros equivalentes a PB + 5 niveles.

En el caso que la napa subterránea imposibilite la construcción de los subsuelos de cocheras enterrados en su totalidad, se admitirá una altura máxima de diecinueve metros con cincuenta (19,50m) equivalente a PB + 5 niveles. En ese caso deberá presentarse un estudio de suelo que verifique dicha condición. Se admite la incorporación de espacios comunes sobre la altura máxima admitida, cumpliendo con los requisitos establecidos en la Ordenanza Nº 9.987 o la que en su futuro la reemplace.

c) Altura mínima de planta baja: cuatro (4) metros.

d) Ajuste de la altura máxima: en los casos que, por la incorporación de terrazas verdes y/o de aislaciones para el cumplimiento del valor máximo admisible de transmitancia térmica exigido, y/o por la incorporación de nuevos materiales producto de innovaciones tecnológicas, sea necesario incrementar los espesores de pisos o techos, dicho incremento de altura no se computará en el cálculo de altura máxima del edificio. En cualquiera de los casos antes citados, deberá informarse ante la autoridad competente al momento de expedirse el permiso de edificación y, asimismo, deberá ser inspeccionado durante el proceso de obra y al momento de expedir el final de obra a los fines de corroborar su debido cumplimiento.

e) Factor de Ocupación de Suelo (FOS): 0.4.

f) Factor de Impermeabilización del Suelo (FIS): 0.5. En caso de cocheras en subsuelos la tapada mínima sobre losa de edificaciones enterradas será de 0,40 metros.

g) Factor de Ocupación máximo en subsuelo: 0.60. En el caso que la napa subterránea imposibilite la construcción de los subsuelos de cocheras enterrados en su totalidad, se admite que los mismos se desarrollen semienterrados no computando para el cálculo del FOS. En ese caso deberá presentarse un estudio de suelo que verifique dicha condición.

h) Centro de manzana: no aplica.

i) Servidumbre de Jardín: se establece una servidumbre de jardín mínima de cuatro (4) metros.

j) Usos: aplica el Inciso I) «Usos» del Artículo 11° de la Ordenanza Nº 10.243 para los Corredores Urbanos Jardín.

k) División del suelo: las unidades de actuación que forman parte de este sector no admiten subdivisión de suelo.

Sector 2: rigen los siguientes indicadores urbanísticos:

a) Altura mínima: cuatro (4) metros.

b) Altura máxima: para el frente sobre Av. A. J. Paz dieciocho (18) metros equivalentes a PB + 5 niveles y para el resto de las calles quince con cincuenta (15,50) metros equivalentes a PB + 4 niveles. En el caso que la napa subterránea imposibilite la construcción de los subsuelos de cocheras enterrados en su totalidad, se admitirá una altura máxima de diecinueve metros con cincuenta (19,50m) equivalente a PB + 5 niveles sobre Av. A. J. Paz y de diecisiete (17) metros para el resto de las calles equivalente a PB + 4 niveles. En ese caso deberá presentarse un estudio de suelo que verifique dicha condición. La autorización para alcanzar la altura máxima sobre Av. A.J. Paz rige hasta una profundidad de veinticinco (25m) a partir de la Línea Municipal correspondiente.

c) Altura mínima de planta baja: cuatro (4) metros.

d) Ajuste de la altura máxima: en los casos que, por la incorporación de terrazas verdes y/o de aislaciones para el cumplimiento del valor máximo admisible de transmitancia térmica exigido, y/o por la incorporación de nuevos materiales producto de innovaciones tecnológicas, sea necesario incrementar los espesores de pisos o techos, dicho incremento de altura no se computará en el cálculo de altura máxima del edificio. En cualquiera de los casos antes citados, deberá informarse ante la autoridad competente al momento de expedirse el permiso de edificación y, asimismo, deberá ser inspeccionado durante el proceso de obra y al momento de expedir el final de obra a los fines de corroborar su debido cumplimiento.

e) Factor de Ocupación de Suelo (FOS): 0.30.

f) Factor de Impermeabilización del Suelo (FIS): 0.3.

g) Factor de ocupación máximo en subsuelo: 0.30. Solo se admite construcciones en subsuelo fuera del sector de la manzana afectado por la Ordenanza Nº 8.876. En el caso que la napa subterránea imposibilite la construcción de los subsuelos de cocheras enterrados en su totalidad, se admite que los mismos se desarrollen semienterrados no computando para el cálculo del FOS. En ese caso deberá presentarse un estudio de suelo que verifique dicha condición. Las construcciones bajo la cota natural del terreno o en subsuelo deberán desarrollarse en coincidencia con el FIS.

h) Centro de manzana: no aplica.

i) Servidumbre de jardín: se establece una servidumbre de jardín mínima de cuatro (4) metros.

j) Usos: aplica el Inciso I) «Usos» del Artículo 11° de la Ordenanza N° 10.243 para los Corredores Urbanos Jardín.

k) División del suelo: no se admite la subdivisión de suelo.

Sector 3: rigen los indicadores urbanísticos establecidos para las Áreas de Tejido 4-10 (AT4- 10) pertenecientes al Cordón Perimetral Noroeste de la Ordenanza N° 10.423 «Revisión Normativa. Protección Histórico-Ambiental Barrio FISHERTON Y ENTORNO» y su modificatoria la Ordenanza N° 10.640 que indica que para vivienda individual no aplica servidumbre de deslinde parcelario lateral.

Artículo 5°: Obligaciones del urbanizador.

5.1. Donación de los trazados oficiales.

El urbanizador deberá donar las afectaciones que recaen sobre la parcela origen S/M, Gráfico 5, Subdivisión 19 de la Sección Catastral 14°, correspondientes a los trazados oficiales vigentes y a aquellos creados en el ámbito del presente Plan de Detalle, representados en el Anexo Gráfico Nº 2, a saber:

• Av. A. J. Paz.

• Calle 1472, definida en el artículo 2.2 del presente texto normativo.

• Calle Aviador Gatti, definida en los artículos 2.3 y 2.4 del presente texto normativo.

• Calle A. Gruning Rosas.

• Calle O. Ensinck.

• Calle E. Palacio.

• Calle A. Tonda.

• Calle Schweitzer.

5.2 Donación de espacio público y equipamiento comunitario.

El Urbanizador deberá donar con destino a espacio verde y/o equipamiento comunitario, un área equivalente al 15% (quince por ciento) de la superficie remanente de la fracción, una vez descontada la superficie destinada a trazado. Dicha superficie podrá ser efectivizada en el lugar, en otra área de la ciudad que sea de interés de este municipio de igual valor económico, o compensada económicamente.

5.3. Requisitos de infraestructura.

La incorporación de nueva edificabilidad será admitida siempre que se cuente con los siguientes niveles de exigencia en infraestructura:

a) Desagües cloacales: Nivel de exigencia 3.

b) Desagües pluviales: Nivel de exigencia 3. Resultará necesario la realización de un estudio hídrico y proyecto del sistema que será evaluado por la Dirección de Proyectos de Hidráulica de la Secretaría de Obras Públicas de la Municipalidad de Rosario, y por la Secretaría de Aguas del Ministerio de Aguas, Servicios Públicos y Medio Ambiente de la Provincia de Santa Fe.

c) Abastecimiento de agua potable: Nivel de exigencia 2.

d) Abastecimiento de energía eléctrica: Nivel de exigencia 2.

e) Alumbrado Público: Nivel de exigencia 2.

f) Pavimentos: Nivel de exigencia 3.

5.4. Se deberá contar con la Categorización Ambiental del Ministerio de Medio Ambiente de la Provincia de Santa Fe (establecida por la Ley N° 11.717, reglamentada por Dto. Nº 0101/03). De igual modo, para las futuras presentaciones de proyectos edilicios en las manzanas de la urbanización, deberá darse cumplimiento a lo establecido en la Ordenanza Nº 8.814.

5.5. Deberá cumplimentarse con el arbolado, veredas y todo lo referente al diseño y ejecución del espacio público del área a intervenir según los lineamientos y criterios a definir por la Dirección General de Diseño Urbano de la Secretaría de Planeamiento y las condiciones de accesibilidad urbana que surjan de la intervención de la Dirección General de Técnica y Logística de Tránsito.

5.6. Ejecución de Infraestructuras.

Corresponde al urbanizador ejecutar la totalidad de las redes de infraestructura generadas y demandadas por la urbanización básica (saneamiento pluvial y cloacal, provisión de energía eléctrica, alumbrado público, veredas y forestación) incluidas la regularización de los desagües pluviales internos, las ampliaciones de redes existentes y/o nuevas, así como equipamientos de provisión y saneamiento que el impacto de la nueva demanda exijan sobre las redes existentes. De acuerdo al informe de Aguas Santafesinas S.A., obrante a fs. 71 del Expediente N° 41.371- F-2024 donde se indica la previsión futura de cloacas en el sector objeto y de estar cumplimentado el resto de las obligaciones de infraestructuras- se viabilizará el visado municipal por parte de la Dirección General de Topografía y Catastro debiendo consignarse en el plano de urbanización, mensura y subdivisión y en las escrituras públicas traslativas de dominio que se formalicen sobre las parcelas, la obligación asumida por el urbanizador o futuro desar ollador de estar efectivamente cumplimentada dicha exigencia al momento de solicitar el final de obra. La Municipalidad de Rosario, a través de sus oficinas competentes, extenderá finales de obra y otorgará habilitación al uso comercial a emprendimientos localizados en el sector si los hubiere, siempre y cuando se hayan complementado y certificado las obras básicas de infraestructura indicadas por la Comisión Técnica de Urbanizaciones.

En el caso de incumplimiento del Urbanizador en la ejecución de las obras de infraestructura, o que la Municipalidad requiera su ejecución en forma anticipada por causa de interés urbanístico, ésta última podrá ejecutar, parcial o totalmente, las obras de infraestructuras urbanas de acuerdo a su propia programación, las que deberán ser obligatoriamente compensadas por obras similares o mediante la restitución de su costo por parte del Urbanizador o de los beneficiados directos de la misma integrados en el emprendimiento privado. El incumplimiento por parte del Urbanizador podrá traer aparejado la paralización de las obras privadas localizadas dentro del predio y la restricción del otorgamiento de nuevos permisos de edificación.

Artículo 6°: Mayor aprovechamiento resultante.

6.1. El propietario acepta la contribución por mayor aprovechamiento resultante de la aplicación de los indicadores urbanísticos que este Plan de Detalle determina, según lo informado a fs. 91 y 92 del Expediente No 41.371-F-2024 por el Departamento de Tasaciones de la Dirección General de Fiscalización Urbanística de la Secretaría de Planeamiento, entendiendo que la misma corresponderá ser abonada por quien, en definitiva, lleve adelante la ejecución de las unidades de actuación que a continuación se mencionan: UAl, UA2, UA3, UA4 y UA5. A tal efecto se aplicará como precio base por metro cuadrado el correspondiente a los Corredores Urbanos Jardín Newbery y Schweitzer y será liquidada a razón del 10% del precio base por metro cuadrado y en un todo conforme a las Ordenanzas N° 10.016, N° 10.017 y modificatorias o la que en el futuro las reemplace.

6.2. El propietario acepta que dicha contribución se efectivice mediante la modalidad de pago habitual o se asigne a obras de mejoramiento del espacio público y/o infraestructura en el Distrito Norte o Noroeste, según el Departamento Ejecutivo disponga.

6.3. Se deberá hacer efectivo el pago de la compensación por mayor aprovechamiento para la obtención del primer permiso de obra, siendo condición su cancelación total para la obtención del primer final de obra. El cálculo será efectuado sobre los metros cuadrados de nueva edificación, que representan el excedente edificable que esta norma impulsa.

6.4. La presente contribución se actualizará al momento de su efectivo pago de acuerdo a lo establecido en la normativa vigente y a las superficies definitivas que el proyecto alcance.

Artículo 7°: Plazos.

7.1. Para la presentación del proyecto urbanístico: el urbanizador deberá presentar el proyecto urbanístico definitivo a fin de obtener la aptitud urbanística expedida por la Comisión Técnica de Urbanizaciones, en un plazo máximo de quince (15) años. Cumplido el tiempo establecido la Municipalidad se reserva el derecho de modificar el presente texto normativo.

7.2. El cumplimiento de las obras de Infraestructura y servicios a cargo del urbanizador podrá desarrollarse en distintas etapas compatibles con el desarrollo del emprendimiento, debiéndose especificar cuáles son las obras por ejecutar, plazo para su ejecución, modalidad de estas y toda otra cuestión que se considere pertinente.

Artículo 8°: Procedimiento.

8.1. La presentación del proyecto de urbanización definitivo será efectuada por el Urbanizador mediante expediente ante la Comisión Técnica de Urbanizaciones y se enmarcará dentro del concepto de urbanización básica definida de acuerdo al inciso

a) del Artículo 4.1.1. de la Ordenanza de Urbanizaciones Nº 6.492. La Comisión Técnica de Urbanizaciones es el órgano facultado para el análisis y aprobación del proyecto de urbanización en su conjunto, estableciendo las condiciones generales que posibiliten su adecuado desarrollo mediante el otorgamiento de la aptitud urbanística.

8.2. Al momento de realizar las correspondientes presentaciones, a fin de obtener el permiso de edificación, el Urbanizador deberá cumplimentar con la aprobación del plan de gestión ambiental de obra y la correspondiente aprobación -por parte del organismo competente a nivel provincial- del estudio de impacto ambiental del emprendimiento en su conjunto.

Artículo 9°: Anexos gráficos.

Los anexos gráficos que se detallan a continuación forman parte inescindible de la presente ordenanza:

Anexo Gráfico N° l: Ámbito de Aplicación.

Anexo Gráfico N° 2: Trazados.

Anexo Gráfico N° 3: Sectorización e indicadores urbanísticos.