Algo en Común El diario de Rosario
Expediente 258862 de Intendencia
Aprobado por mayoría reglamentaria, con los votos negativos de los concejales María Fernanda Gigliani, Eduardo Toniolli, Norma López, Alejandra Gómez Sáenz, Caren Tepp, Jésica Pellegrini, Pedro Salinas, Luz Ferradas, Marina Magnani y Andrés Giménez
O R D E N A N Z A
ADAPTACIONES AL PLAN ESPECIAL CALLE SAN JUAN
Artículo 1º: ÁMBITO DE APLICACIÓN.
Conforman el ámbito de aplicación de la presente Ordenanza, todos los inmuebles de la Sección Catastral 1°, pertenecientes a las Manzanas 164, 165, 166, 183, 184, 185, y parcialmente los inmuebles pertenecientes a las Manzanas 145, 146, 147 y 148, según el siguiente detalle:
Manzana 145: Gráficos 10, 11, 21 S/D 1, 21 S/D 2, 22, 23, 24 S/D 1 y 24 S/D 2.
Manzana 146: Gráficos 16, 17, 20, 21, 22, 23 y 24.
Manzana 147: Gráficos 5, 6, 40, 22, 23, 24, 25 S/D 1, 26, 27, 28, 29, 30 S/D 1, 30 S/D 2, 31, 32, 33, 35, 36, 37, 38, 39, 13, 14, 15 S/D 1 y 16 S/D 1.
Manzana 148: Gráficos 16 S/D 2, 17, 18 y 19.
Manzana 167: Gráficos: 2, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 20, 19 y 16 S/D 36.
Manzana 186: Toda la manzana excepto los Gráficos 7 S/D 13-6-5-4-17-2 y 14; Graf. 8; 9; 11 S/D 1, frentistas a calle Maipú.
La identificación gráfica del Ámbito de Aplicación se adjunta en Anexo 1, Plano Nº 1 que forma parte de la presente ordenanza.
Art. 2°: SECTORIZACIÓN.
2.1. Área General: Se establece como Área General (AG) al sector urbano definido como ámbito de aplicación de la presente Ordenanza donde se aplican indicadores urbanísticos genéricos. Se exceptúan del Área General el Corredor Urbano San Juan, Frentes Urbanos y Tramos de Preservación.
2.2. Frentes Urbanos: corresponde a parcelas frentistas a la Plaza Sarmiento y la Plaza Montenegro.
2.3. Corredor Urbano calle San Juan: corresponde a las parcelas frentistas de calle San Juan en el tramo comprendido entre la Línea Municipal Oeste de calle Maipú y la Línea Municipal Este de calle Entre Ríos.
2.4. Tramos de Preservación (TP): Se define como Tramo de Preservación al fragmento en el cual se restringen las posibilidades de renovación edilicia con el propósito de proteger los sitios y construcciones de valor arquitectónico y/o histórico. De acuerdo a lo establecido por la Ordenanza Nº 8.245 las edificaciones de valor patrimonial que se encuentran en forma aislada son consideradas como Obras Singulares y por su alto valor arquitectónico y/o histórico, confieren a las parcelas sustituibles linderas la categoría de Protección del Entorno, con el fin de resguardar la armonía urbana y complementar la morfología del Inmueble Patrimonial.
El conjunto de parcelas resultantes es considerado Tramo de Preservación a los efectos de la asignación de indicadores, según se determina en la Ordenanza Nº 8.243 y sus modificatorias.
Los inmuebles catalogados con Protección de Entorno que pertenecen al Plan Especial San Juan podrán ser sustituidos respetando las condiciones establecidas en la presente norma, según su localización dentro del Tramo de Preservación que integran.
Los extremos del tramo lo determinan inmuebles de valor patrimonial catalogados por Ordenanza Nº 8.245 «Inventario y Catalogación de Bienes del Patrimonio, Histórico, Arquitectónico y Urbanístico de la ciudad de Rosario».
2.5. Área de Reserva para Plan de Detalle (ARD) Pasaje Barón de Mauá – Club Español: Conformada por los inmuebles de la Sección Catastral 1°, Manzana 147, Gráficos 5, 6, 39, 38, 37, 36, 35, 33, 13, 14, 15 S/D 1, 16 S/D 1, 16 S/D 2, 17 y 18.
Finalidad: Incorporación de nuevos espacios públicos que posibiliten la continuidad del Pasaje Barón de Mauá y a partir de ello, jerarquizar las perspectivas urbanas hacia el Club Español, obra de alto valor patrimonial, referente del modernismo catalán en Rosarlo.
2.6. Áreas de Reserva a crearse: Cuando por unificación se genere una parcela de superficie igual o mayor a cinco mil metros cuadrados (5.000m2), podrá considerarse como Área de Reserva para Plan de Detalle. El Plan de Detalle correspondiente se elaborará según lo establecido en la Ordenanza Nº 8.973/12 «Convenios Urbanísticos para Planes Especiales o Planes de Detalle».
La identificación gráfica de la Sectorización se adjunta en Anexo 1, Plano 2 que forma parte de la presente ordenanza.
Art. 3º: INDICADORES URBANÍSTICOS PARTICULARES PARA CADA SECTOR.
3.1. ÁREA GENERAL, FRENTES URBANOS y CORREDOR URBANO.
a) Altura mínima: Se establece una altura mínima de cuatro metros (4m).
b) Alturas máximas:
b.1. Área General: Se establece una altura máxima de veinticinco metros (25m.) correspondientes a P.B. y hasta ocho (8) niveles.
b.2. Frentes Urbanos: Se establece una altura máxima de treinta con cincuenta metros (30,50m.) correspondientes a P.B. y hasta diez (10) niveles.
b.3. Corredor Urbano calle San Juan: Se establece una altura máxima de treinta con cincuenta metros (30,50m.) correspondientes a P.B. y hasta diez (10) niveles.
b.4. En todos los casos para lotes internos la altura máxima es de catorce con cincuenta metros(14,50m.) correspondientes a P.B. y hasta cuatro (4) niveles.
b.5. Se establece para los locales ubicados sobre la Línea Municipal, en toda nueva construcción frentista, una altura mínima de Planta Baja de tres metros (3m.) medidos desde el nivel de vereda, una profundidad mínima de tres metros (3m.) y una superficie mínima de dieciséis metros cuadrados (16m2). Se exceptúa la vivienda individual de esta exigencia.
En aquellas áreas en donde el Código Urbano requiera que los balcones y salientes se ubiquen por sobre los cuatro metros (4m.) de altura, no se computará en el cálculo de altura máxima del edificio, al incremento de altura que se materialice entre los tres metros (3m.) exigidos para la planta baja y los cuatro metros (4m.) para el balcón. El incremento de altura de la Planta Baja no habilita la construcción de entrepisos.
c) Altura en centro de manzana: Para la totalidad de las parcelas se establece una altura máxima de seis metros (6m.)
d) Ajuste de la altura máxima: En los casos que la incorporación de terrazas verdes, y/o de aislaciones para el cumplimiento del valor máximo admisible de transmitancia térmica exigido, y/o por la incorporación de nuevos materiales producto de innovaciones tecnológicas, sea necesario incrementar los espesores de pisos o techos, dicho incremento de altura no se computará en el cálculo de altura máxima del edificio. En cualquiera de los casos antes citados, ello deberá informarse ante la Autoridad competente al momento de expedirse el Permiso de Edificación, y asimismo deberá ser inspeccionado durante el proceso de obra y al momento de expedir el Final de Obra a los fines de corroborar su debido cumplimiento.
e) Salientes y balcones: Sólo se permitirán salientes y balcones a partir de los cuatro metros. (4m).
f) Factor de ocupación del suelo (FOS): No se aplica Índice Edilicio ni Factor de Ocupación del Suelo (FOS).
g) Reformas y Ampliaciones de Edificios Existentes: En ampliaciones, la edificación a incorporar deberá respetar la altura mínima y máxima admitida para el sector a que pertenezcan. Las construcciones existentes con permiso o registro de edificación, que presenten proyectos de reforma o ampliación dentro del volumen original (entrepisos), pueden preservar la condición constructiva aprobada de acuerdo a los referidos permisos o registros.
h) Tipologías Edilicias: No se autoriza en ningún caso la construcción de edificios de altura libre, cualquiera sea su tipología.
h.1. Las cocheras o espacios para estacionar, deberán desarrollarse internamente, no pudiendo tener sobre fachada más que el ingreso y egreso de vehículos con un máximo de seis metros (6m.). Para los lotes en esquina estas dimensiones se tomarán por cada frente, no incluyendo las ochavas.
i) Bloque frentista: Se entiende por Bloque Frentista a todo volumen edilicio que se desarrolle desde la Línea Municipal hasta una profundidad máxima de veinticinco metros (25m.), tanto si la
edificación se consolida entre medianeras o se resuelve de modo semi exento. El volumen edificado podrá incluir espacios destinados a ventilación e iluminación de locales (patios reglamentarios) sin que se modifique la condición de bloque frentista.
Cuando a dicho patio se proyecte ventilar e iluminar al menos un local de primera categoría de distintas unidades locativas se exigirá una distancia no menor a nueve metros (9m) entre los parapetos que resulten enfrentados, independientemente de la dimensión resultante del cálculo de patio solo si ésta fuera menor a nueve metros (9m).
Toda edificación que se desarrolle por fuera de este bloque será considerada bloque interior a los efectos de la asignación de indicadores.
Distancia entre Bloques Edificados: Si la edificación que se desarrolla en el interior de la parcela por fuera del bloque frentista es destinada a usos residenciales, todo espacio libre destinado a la
iluminación y ventilación, cualquiera sea su posición respecto a la parcela, deberá cumplir una separación mínima de nueve metros (9m.) entre las fachadas internas de las edificaciones o la medida mínima que surja del cálculo de patio, en caso de ser ésta superior a nueve metros (9m).
Se exime de esta condición a las viviendas unifamiliares para las que rige lo establecido en el Reglamento de Edificación.
3.2. TRAMOS DE PRESERVACIÓN (TP): Toda intervención edilicia que se realice en cualquiera de los inmuebles pertenecientes a los Tramos de Preservación deberá ser visada por el Programa de Preservación y Rehabilitación del Patrimonio, previo a los trámites que correspondiere efectuar en la Dirección General de Obras Particulares. La preservación de los inmuebles, regulada según el Grado de Protección fijado para cada uno de los mismos, implica el mantenimiento de la Línea de Edificación, altura máxima del Tramo de Preservación, salientes y balcones existentes, y así como la dimensión y altura de la ochava en los casos de edificios en esquina.
3.2.1. Para los inmuebles ubicados en Tramos de Preservación rigen los siguientes Indicadores Urbanísticos:
a) Altura mínima: Para los inmuebles frentistas comprendidos en los Tramos de Preservación rige una altura mínima de cuatro metros (4m.).
b) Altura máxima:
b.1. Las intervenciones en lotes frentistas deberán enrasar con las alturas de las parcelas patrimoniales linderas para preservar el perfil conformado por los edificios de valor patrimonial y mejorar la relación con el entorno inmediato.
b.2. Para los bloques interiores correspondientes a edificaciones en una misma parcela y para los lotes internos ubicados en tramos de preservación se establece una altura máxima de catorce con cincuenta metros (14,50m.) correspondientes a P.B. y hasta cuatro (4) niveles.
c) Altura en Centro de Manzana: Para cualquier edificación en centro de manzana, en la totalidad de los inmuebles, rige una altura máxima de seis metros (6 m.), sin diferenciación según el uso a localizar.
d) Salientes y Balcones: En los casos de lotes con catalogación 3b se permitirán salientes y balcones a partir de los cuatro metros (4m.).
Quedan exentos de este cumplimiento el resto de los edificios catalogados, donde las salientes y balcones mantendrán las condiciones edilicias originales.
e) Índice Edilicio y Factor de Ocupación de Suelo (FOS): No se aplica Índice ni Factor de Ocupación (FOS).
La volumetría edificada quedará regulada por el cumplimiento de las disposiciones vigentes referidas a las dimensiones mínimas de patios, la ubicación del centro de manzana y la distancia mínima entre bloques edificados que se establece en este mismo Artículo.
f) Reformas y Ampliaciones de Edificios Existentes: En ampliaciones, la edificación a incorporar deberá respetar las alturas mínimas y máximas establecidas en el presente Artículo. Las construcciones existentes con permiso o registro de edificación, que presenten proyectos de reforma y o ampliación dentro del volumen original, podrán preservar la condición constructiva aprobada.
g) Tipologías Edilicias: No se autoriza en ningún caso la construcción de edificios de altura libre cualquiera sea su tipología.
g.1. Los locales de Planta Baja de los nuevos edificios que resulten frentistas a la Línea Municipal no podrán destinarse a vivienda.
g.2. Las cocheras o espacios para estacionar, deberán desarrollarse internamente, no pudiendo tener sobre fachada más que el ingreso y egreso de vehículos con un máximo de seis metros (6m). Para los lotes en esquina estas dimensiones se tomarán por cada frente, no incluyendo las ochavas.
h) Distancia entre Bloques Edificados: Si la edificación que se desarrolla en el interior de la parcela por fuera del bloque frentista es destinada a usos residenciales, todo espacio libre destinado a la iluminación y ventilación, cualquiera sea su posición respecto a la parcela, deberá cumplir una separación mínima de nueve metros (9m.) entre las fachadas internas de las edificaciones o la medida mínima que surja del cálculo de patio, en caso de ser ésta superior a nueve metros (9m.).
Se exime de esta condición a las viviendas unifamiliares para las que rige lo establecido en el Reglamento de Edificación.
i) Retiros: En los tramos de preservación se mantiene la Antigua Línea Municipal original, por lo que no se aplica retiro de la edificación ni se admiten retiros voluntarios. Sólo se permitirán retiros que impliquen una adecuación al entorno. Aquellos inmuebles que hayan efectivizado el receso a Nueva Línea Municipal en planta baja, en caso de reforma podrán volver con sus plantas bajas a la Antigua Línea Municipal.
3.2.2. Para los Inmuebles Catalogados con grado 3b «Protección de Entorno» (P.E.) identificados en este Plan Especial, rigen las siguientes condiciones de Articulación:
Protección del entorno: edificios susceptibles de demolición total, pero por integrar un conjunto de valor patrimonial el lote puede incorporar una nueva construcción con control de altura, según se determine en relación a las edificaciones linderas. El potencial de altura de estos lotes está determinado por el edificio lindero más bajo catalogado con protección directa. La nueva edificación podrá materializar dicha altura en la totalidad del frente y se extenderá en profundidad coincidente con el perfil conformado por la edificación patrimonial lindera. Superado el desarrollo de dicho perfil la altura máxima para el resto del lote será equivalente a la altura determinada para lote interno, según el área de tejido donde se encuentre.
Las Plantas Bajas de la nueva edificación deberán tener una altura mínima de tres metros (3m.) sobre la Línea Municipal, medidos desde el nivel de vereda. Se exceptúa la vivienda individual de esta exigencia.
Los lotes catalogados con Protección de Entorno son considerados “lotes de ajuste” y podrán superar la altura del lindero, catalogado con protección directa, si se encuadran en algunas de las siguientes situaciones:
a) Lotes ubicados en el extremo de un Tramo de Preservación: Estos lotes, además de proteger el valor de los edificios catalogados, pueden funcionar como nexo entre el conjunto patrimonial y el tejido circundante.
a.1) Ancho de lote mayor o igual a 7,50 metros: la nueva edificación deberá incluirse dentro del contenedor máximo que la Comisión Evaluadora de Proyectos Urbanos (C.E.P.U.) definirá para articular altura, profundidad y Líneas de Edificación entre el lindero catalogado con protección directa y la edificación perteneciente al área de tejido o su potencial en caso de no haberse sustituido.
Medición de alturas del inmueble patrimonial lindero y edificación de basamento: la altura de referencia de la edificación patrimonial lindera se tomará sobre la intersección de la medianera con la línea de edificación. Si existieran particularidades en el diseño de la fachada el Programa de Preservación y Rehabilitación del Patrimonio definirá cuál es la línea dominante a considerar. La medición de las alturas linderas deberá estar acreditada mediante la firma de un Agrimensor matriculado.
En la profundidad del lote, una vez superado el perfil construido del edificio patrimonial, el basamento del contenedor podrá alcanzar la altura equivalente a la establecida para lote interno según el área de tejido donde se sitúe.
Línea: deberá articular entre la línea de edificación del inmueble patrimonial y la línea consolidada por el otro lindero o su potencial.
Las articulaciones resultantes del presente ítem deberán ajustarse a la Ordenanza 9. 104 “Proyectos de Articulación», sus modificatorias y Decretos Reglamentarios. En consecuencia, la presentación deberá responder a todo lo explicitado en el Art. 10 Procedimiento y en la Ordenanza Nº 9.828 en cuanto a los requisitos de acreditación de titularidad.
Anexo Gráfico 2:1.
a.2.) Ancho de lote menor a 7,50 metros: no le corresponderá la adhesión a «Proyectos de Articulación».
En estos casos se podrá constituir un derecho real de «Servidumbre de Vistas», entre los propietarios de lotes catalogados con protección directa e indirecta, según las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación y demás normas vigentes en la materia a fin de permitir que el lote catalogado 3b pueda materializar la altura del edificio lindero no catalogado o su potencial en la totalidad de su frente. La constitución del citado Derecho Real de Servidumbre de Vistas deberá cumplir con las formalidades que establece la ley positiva vigente.
Los proyectos que acrediten un derecho real de Servidumbre de Vistas serán tramitados en el marco de la Viabilidad Patrimonial. El tramo de muro divisorio expuesto, que se eleva por encima del edificio de valor patrimonial deberá ser tratado como fachada, en un todo de acuerdo con lo que determine el Programa de Preservación y Rehabilitación del Patrimonio.
El contenedor máximo que definirá la volumetría resultante estará determinado por las siguientes condiciones:
Medición de altura y edificación de basamento: constituida la «Servidumbre de Vistas» la nueva edificación podrá materializar la altura del edificio lindero no catalogado o su potencial en la totalidad del frente. La medición de la altura del edificio lindero deberá estar acreditada mediante la firma de un Agrimensor matriculado.
En la profundidad del lote, una vez superado el perfil construido del edificio patrimonial, el basamento del contenedor podrá alcanzar la altura equivalente a la establecida para lote interno según el área de tejido donde se sitúe.
Línea: deberá articular entre la línea de edificación del inmueble patrimonial y la línea consolidada por el otro lindero o su potencial.
b) Lotes ubicados dentro de un Tramo de Preservación, entre dos edificios con protección directa y diferente altura:
b.1.) Ancho de lote mayor o igual a 7,50 metros: La nueva edificación alcanzará como altura máxima la del edificio patrimonial más bajo y podrá articular con el edificio patrimonial más alto, acogiéndose a todo lo establecido en la Ord. Nº 9.104 y modificatorias.
La nueva edificación deberá incluirse dentro del contenedor máximo que la Comisión Evaluadora de Proyectos Urbanos (C.E.P.U.) establecerá.
Anexo Gráfico 2:2.
b.2) Ancho de lote menor a 7,50 metros: No le corresponderá la adhesión a «Proyectos de Articulación». Según la diferencia de altura que exista entre los edificios patrimoniales linderos la altura máxima de la nueva edificación estará determinada por las siguientes condiciones:
– Diferencia de altura menor a 2,50 metros: La nueva edificación podrá enrasar con la altura del edificio patrimonial más alto. El nuevo proyecto deberá resolver la morfología y materialidad del muro divisorio expuesto, producto de la diferencia de alturas, según las opciones establecidas en el Reglamento de Edificación y modificatorias, en un todo de acuerdo con lo que determine el Programa de Preservación y Rehabilitación del Patrimonio, en el marco del trámite de Viabilidad Patrimonial.
Anexo Gráfico 2:3.
– Diferencia de altura mayor a 2,50 metros: Si se constituye un derecho real de Servidumbre de Vistas, la nueva edificación podrá alcanzar la altura del lindero patrimonial más alto.
Anexo Gráfico 2:4.
Si no se constituye un derecho real de Servidumbre de Vista: en estos casos la nueva edificación podrá alcanzar la altura del lindero patrimonial más bajo.
Para los casos b.1.) y b.2.) aplican las siguientes condiciones: Si el lote catalogado 3b linda con un inmueble catalogado 2c de una sola planta podrá tomar la altura de su potencial crecimiento, según lo establecido en la normativa vigente.
Medición de altura y edificación de basamento: las alturas de los edificios patrimoniales se tomarán sobre la intersección de la medianera con la línea de edificación. Si existieran particularidades en el diseño de la fachada el Programa de Preservación y Rehabilitación del Patrimonio definirá cuál es la línea dominante a considerar. La medición de las alturas linderas deberá estar acreditada mediante la firma de un Agrimensor matriculado.
